Essex County Roman Catholic Seperate School Board Re (1977), 17 O.R. (2d) 307 (H.C.J.)

  • Dossier :
  • Date : 2017

Re Essex County Roman Catholic Separate School Board80 D.L.R. (3d) 405

[Traduction du CTTJ du 9 juillet 1993 — © CICLEF, École de droit, Université de Moncton]

(…) Il importe de savoir si c’est un fief simple résoluble ou un fief simple sous condition résolutoire. La nécessité d’établir la distinction s’explique essentiellement par le fait que le fief simple résoluble, selon la jurisprudence ontarienne, n’est pas subordonné à la règle d’interdiction de perpétuités, car la possibilité de retour est immédiatement dévolue au concédant. En revanche, le fief simple sous condition résolutoire y est subordonné, car le droit d’entrée pour non-respect d’une condition peut ne pas naître au cours du délai de perpétuité. Voir l’ouvrage de Morris et Leach intitulé The Rule Against Perpetuities, 2e éd., 1962, aux p. 210 et 211. Voir également les arrêts Re St. Patrick’s Market (1909), 14 O.W.R. 794, 1 O.W.N. 92; Matheson c. Mitchell (1919), 46 O.L.R. 546, 51 D.L.R. 477 (C.A.);Re McKellar, [1972] 3 O.R. 16, 27 O.L.R. (3d) 289, confirmé [1973] 3 O.R. 178n, 36 D.L.R. (3d) 202n (C.A.); Re Tilbury West P.S. Bd. and Hastie, supra. Il est intéressant de noter en passant que la règle d’interdiction de perpétuités, telle qu’elle est modifiée par la Loi sur les dévolutions perpétuelles, L.R.O. 1970, chap. 343, est, aux termes de l’article 15 de cette loi, rendue applicable dans le cas d’une possibilité de retour dès la résolution d’un fief simple résoluble comme dans le cas d’un droit d’entrée pour non-respect de condition résolutoire. Toutefois, cette disposition ne concerne pas la présente affaire, étant donné que, en vertu de l’article 19, elle ne s’applique qu’aux actes qui prennent effet à compter du 6 septembre 1966. (…)

Si la particularité du fief simple résoluble réside dans la création d’une possibilité de retour, il convient de noter que le libellé du covenant, auquel je m’intéresse, n’accorde au concédant ou à ses héritiers, dès la cessation d’usage du terrain à des fins scolaires, rien d’autre qu’un « droit de priorité pour l’achat de la propriété au prix courant ». (…)

L’arrêt Re Tilbury West P.S. Bd. and Hastie, supra, comporte une analyse savante de la jurisprudence par le juge Grant. Ce dernier était saisi d’une motion en vue d’obtenir le paiement hors cour d’une somme d’argent versée à titre d’indemnité d’expropriation ainsi qu’une ordonnance prescrivant tout d’abord la suppression d’une certaine restriction sur le terrain en question et, ensuite, la dévolution, au conseil scolaire requérant, du terrain libéré de cette restriction. L’acte formaliste établi en faveur du conseil scolaire concédait la propriété « tant qu’elle sera utilisée et nécessaire à des fins scolaires, mais pas plus longtemps » [p. 21]. La clause de délimitation énonçait la même restriction et ajoutait que « lorsque la parcelle de terrain n’est plus utilisée à des fins scolaires, elle doit être rétrocédée au propriétaire de la moitié sud du lot numéro un situé dans le « North Range Middle Road » (rang du Nord du chemin du Milieu) à Tilbury Ouest » [p. 22]. Au covenant usuel de possession paisible, ont été ajoutés les mots « tant que la propriété sera utilisée à des fins scolaires, mais pas plus longtemps » et à la clause usuelle de délaissement, les mots « sauf lorsque la propriété ne sera plus utilisée ni nécessaire à des fins scolaires ». Le juge Grant conclut que l’acte formaliste avait transporté un fief simple résoluble. Il en était venu à cette conclusion après avoir examiné les critères ayant déjà été appliqués [p. 23 et 24] :

On doit d’abord décider si la cession en question était un fief simple résoluble assorti d’un droit de retour ou un fief simple sous condition résolutoire, car la jurisprudence et la doctrine ne s’accordent pas sur la question de savoir si la règle s’applique de la même façon aux deux formes de délimitation. C’est difficile de définir la différence entre un fief résoluble et un fief simple sous condition résolutoire, et il arrive souvent qu’on ne puisse pas les placer dans la catérogie appropriée. La principale distinction semble être le fait que dans le cas d’un fief résoluble, c’est l’événement qui entraîne la résolution, qui fixe les limites du droit de propriété cédé en premier lieu. Par contre, une condition résolutoire est une clause indépendante ajoutée à la cession d’un fief simple absolu et complet, qui en opère l’annulation. Voir p. 76 de Megarry et Wade. À la p. 77, on fait l’analyse suivante :

Des mots comme « pendant que », « durant », « aussi longtemps que », « jusqu’à » et ainsi de suite conviennent pour créer un fief résoluble, alors que des mots distincts comme « pourvu que », « à condition que », « mais si » ou « s’il arrive que », utilisés dans une clause résolutoire distincte, ont pour effet de créer une condition résolutoire.

Dans Cheshire, à la p. 280, les mots « jusqu’à », « aussi longtemps que », et « pendant que », sont considérés comme des expressions qui créent un droit résoluble, alors que des expressions comme « à condition », « pourvu que », « si », « mais s’il arrive que » créent des droits subordonnés à une condition résolutoire.

À  la p. 281, Cheshire fait ressortir la différence en ces termes :

En résumé, si l’événement résolutoire est une partie intégrante et nécessaire de la formule qui servira à déterminer l’importance du droit de propriété, il en résulte la création d’un droit de propriété résoluble; mais si l’événement résolutoire est extérieur à la délimitation et s’il forme une clause distincte de la cession, le droit cédé est un droit sous condition.

(…)

Le fait de considérer la délimitation comme un fief résoluble et non comme une condition résolutoire entraîne des conséquences différentes. D’une part, le fief résoluble donne lieu à une résolution automatique dès la réalisation de l’éventualité prévue et le terrain retourne au concédant ou, s’il est décédé, à ses héritiers. D’autre part, le fief simple sous condition résolutoire accorde seulement au concédant (ou à quiconque a droit à ses intérêts s’il est décédé) un droit de rentrée pour opérer la résolution du domaine. Le fief simple se poursuit aussi longtemps qu’il n’y a pas d’entrée : Megarry et Wade, p. 77, et les arrêts qui y sont cités.

Par conséquent, le legs d’un fief simple à une école « jusqu’à ce qu’elle cesse de publier ses comptes » crée un fief résoluble, alors que le legs d’un fief simple à une école « à la condition que ses comptes soient publiés chaque année » crée un fief simple sous condition résolutoire : Re Da Costa; Clarke c. Church c. England Collegiate School of St. Peter, [1912] 1 Ch. 337. (…).

En l’espèce, la restriction est une condition surajoutée à la concession d’un fief simple plutôt qu’une partie intégrante de la délimitation même du domaine dont le conseil scolaire a été investi.

L’examen des termes employés dans l’acte formaliste de 1925 et des arrêts susmentionnés me convainc que l’acte formaliste n’a pas créé, en faveur du concessionnaire, un fief simple résoluble assorti d’une possibilité de retour du concédant et de ses héritiers. Selon les termes mêmes du juge d’appel Laskin, le terme manuscrit « covenant » cité plus tôt dans les présents motifs constituait une « condition surajoutée à la concession d’un fief simple plutôt qu’une partie intégrante de la délimitation même du domaine dont le conseil scolaire a été investi.

Il est moins difficile de rendre une décision portant que l’acte formaliste n’a pas donné naissance à un fief simple résoluble que de déterminer si la clause que j’ai sous les yeux constitue un fief simple sous condition résolutoire. En raison des termes « le concédant se réserve ou réserve à ses héritiers le droit de priorité pour l’achat de la propriété au prix courant », on peut prétendre à la création d’une option d’achat ou d’un droit de premier refus. Je dois envisager ces possibilités comme solutions de rechange, car je suis d’avis que l’intérêt créé était vraiment un fief simple sous condition résolutoire. L’obligation du concédant ou de ses héritiers de payer la propriété advenant qu’elle cesse d’être utilisée à des fins scolaires n’a pas pour effet de retirer la présente affaire de la catégorie des conditions résolutoires.