Guelph (ville) c. Wyndham Street Investments Inc. (2003), 63 O.R. (3d) 481 (C.A.)

  • Dossier : C37497 et C37496
  • Date : 2017

COUR D’APPEL DE L’ONTARIO

Les juges d’appel MORDEN, DOHERTY et FELDMAN.

ENTRE :

 

WYNDHAM STREET INVESTMENTS INC.

Demanderesse (Appelante)

 

– et –

 

THE CORPORATION OF THE CITY OF GUELPH

Défenderesse (Intimée)

 

ENTRE :

 

THE CORPORATION OF THE CITY OF GUELPH

Requérante (Intimée en appel)

 

– et –

 

WYNDHAM STREET INVESTMENTS INC.

Intimée (Appellante)

 

 

 

 

Rodney L.K. Smith, c.r. pour l’appelante

 

 

 

 

 

Barnet H. Kussner et Kim Mullin pour l’intimée

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Audience : le 7 novembre 2002

 

 

 

En appel d’un jugement de la juge Moira L. Caswell, de la Cour supérieure de justice, jugement qui est daté du 12 décembre 2001 et répertorié au 56 O.R. (3d) 490.

Le juge Morden, de la Cour d’appel :

[1] L’appelante, Wyndham Street Investments Inc., fait appel d’un jugement de la juge Caswell qui a déclaré que [TRADUCTION] « la vente que la corporation de la ville de Guelph se propose de faire à Barrel Works n’est pas régie par l’article 315 de la Loi sur les municipalités [et que] la ville n’est pas tenue de se conformer aux dispositions de l’article 315 de la Loi sur les municipalités et d’offrir de vendre les terrains visés par l’article 315 au propriétaire des biens-fonds qui leur sont attenants : Wyndham Street Investments Inc. » [1] Les motifs de la juge Caswell sont rapportés au 56 O.R. (3d) 490.

[2] Comme l’indique le libellé de l’ordonnance, Wyndham a fait valoir contre la ville que, aux termes de l’article 315 de la Loi sur les municipalités, L.R.O. 1990, chap. M.45, elle a le droit de forcer la ville à lui offrir les terrains attenants aux terrains dont elle, Wyndham, est propriétaire. La ville a soutenu pour sa part que, le terrain étant situé dans une [TRADUCTION] « zone de réexploitation », suivant la définition donnée à ce terme à l’alinéa 22(1)b) de la Planning Act, L.R.O. 1980, chap. 379 )[2], elle n’est pas contrainte d’offrir le terrain en vente à Wyndham, et elle a le droit de le vendre à une autre personne morale comme portion d’une plus grande parcelle.

Les faits

[3] Avant que je ne présente les dispositions législatives pertinentes, je me dois d’exposer les faits dans leurs grandes lignes. Ils se trouvent passés en revue, de façon appropriée, sous la rubrique « Agreed Facts » ([TRADUCTION] « exposé conjoint des faits ») des motifs de la juge qui a décidé de la requête. Voici ce que dit la juge  :

[TRADUCTION]

1. Le bien visé en l’espèce est une portion d’une voie publique bloquée ou fermée connue sous le nom de Quebec Street. Cette voie publique faisait elle-même partie d’un grand regroupement de terrains situés dans la zone du centre-ville de Guelph. Au début des années 1980, ce regroupement était connu sous le nom de Gueph Eaton Centre.

2. La zone a été exploitée initialement en 1980 sous le régime d’un accord de revitalisation du centre-ville, accord qui avait été conclu entre la ville et la province conformément aux articles 22 et 24 de la Planning Act, 1980. En vertu de cet accord, des fonds ont été versés à la ville par la province pour que la ville mette en œuvre ses plans de réexploitation.

3. Afin d’établir la zone de réexploitation, la ville a adopté les règlements nécessaires à la modification du plan officiel qui la régissait, en demandant les approbations requises au ministère des Affaires municipales. Ces approbations ont été reçues par la ville.

4. L’accord de revitalisation du centre-ville réfère au plan de réexploitation qui a été préparé conformément à l’art 22 de la Planning Act, L.R.O. 1970. Les parties conviennent que les dispositions législatives auxquelles il est référé sont, en fait, celles figurant aux Lois refondues de l’Ontario de 1980, et elles s’entendent pour dire que l’accord est régi par ces dispositions.

5. Sous le régime de l’accord de 1980, la ville devait fermer certaines voies publiques, y compris la Quebec Street. La ville a suivi les procédures normales et a donné les avis appropriés pour effectuer les fermetures. 

6. Suivant la conception générale du projet d’exploitation, la ville louerait les terrains à une compagnie connue sous le nom Chartwoods Developments Limited, et cette dernière s’occuperait de la construction en tant que telle du centre commercial, y compris du magasin à rayons Eaton, qui serait le magasin principal du projet. Le bail serait d’une durée de 60 ans et expirerait en 2042.

7. L’emplacement du magasin Eaton a été réexploité comme centre de sport et de divertissement. Et la ville projette de vendre le reste des terrains à une compagnie connue sous le nom Barrel Works Limited (Barrel Works). La portion fermée de la Quebec Street comprend maintenant une partie de la rue piétonne et des édifices mêmes du centre commercial.

8. Durant les années 1984 à 1999, le bail foncier a été cédé à plusieurs occasions. En 1998, le magasin Eaton a fermé. En 1999, le cessionnaire actuel du bail, REOCO Limited, a cédé le bail du magasin Eaton à la ville et le bail pour le reste des terrains du centre commercial au Guelph Centre Property Group (GCOG). L’entente intérimaire avec GCOG a été approuvée par le Ministère. Le bail à GCOG a toujours été destiné à être provisoire; il était considéré que, plus tard, la propriété serait vendue. Toute autre aliénation des terrains devrait être approuvée par le Ministre conformément aux stipulations de l’accord de 1980.

9. En 1999, trois groupes distincts ont montré de l’intérêt pour la propriété : Southside Developments, Barrel Works et M. Lesic, en fiducie. La ville a conclu une entente pour vendre à Southside Developments en janvier 2001, et elle a voté la résolution requise le 22 janvier 2001.

10. En 1996, Wyngham a acheté la propriété qui est attenante aux terrains visés par l’art. 315. Sur la propriété achetée se trouvait un édifice de deux étages, et Wyndham a procédé à la construction d’un troisième étage. À l’époque, les terrains visés par l’art. 315 ne suscitaient pas de problème, parce qu’aucune vente n’était en voie de prendre effet à leur égard. Wyndham a entrepris des négociations avec la ville. Wyndham cherchait à obtenir des servitudes et des ententes de stationnement pour les unités condominiales commerciales et résidentielles qui allaient être construites.

11. En mars ou en avril 2001, ou vers cette époque, Wyndham s’est rendue compte qu’elle pouvait réclamer les terrains visés par l’art. 315. La ville avait alors convenu de vendre le reste du centre commercial à Southside. La ville a admis que la résolution du conseil datée du 22 janvier 2001 est une décision de vendre les terrains au sens de l’article 315 de la Loi sur les municipalités.

12. En juin 2001, il a été mis fin à l’accord avec Southside Developments. En juillet 2001, la ville a invité les trois soumissionnaires originaux à mettre à jour leurs soumissions et à présenter à nouveau leur offre. Après avoir choisi la soumission de Barrel Works, la ville a conclu une entente d’achat et de vente le 6 septembre 2001. L’entente contenait une clause de diligence raisonnable de 90 jours. Le 19 septembre 2001, le délai fixé a été prorogé, la nouvelle échéance étant portée à 45 jours après le prononcé de la décision du présent tribunal concernant la requête en l’espèce.

13. Le 12 novembre 2001, Wyndham a inscrit à vendre la propriété Woolworth. La portion fermée de la Quebec Street ne fait pas partie de la propriété qui a été mise en vente.

 

 

Les dispositions législatives pertinentes

[4] L’article 315 de la Loi sur les municipalités, L.R.O. 1990, chap. M.45 prévoit en partie que :

315. (1) Sous réserve des articles 316 et 317, si une voie publique ou une section de voie publique qui relève de la compétence d’une municipalité a été fermée en vertu de la présente loi, de la Loi sur l’enregistrement des actes ou de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers et si le conseil de la municipalité décide de vendre le bien-fonds qui constitue la voie publique ou la section de voie publique qui a été fermée à la circulation, la vente de ce bien-fonds s’effectue conformément au présent article.

(2) Le conseil, par règlement municipal, fixe le prix du bien-fonds qui est mis en vente et il offre de le vendre au propriétaire de biens-fonds attenants au bien-fonds à vendre dans les conditions suivantes :

a) s’il existe des parcelles de biens-fonds attenantes aux deux côtés opposés du bien-fonds à vendre, le propriétaire de chacune de ces parcelles a le droit de préemption sur le bien-fond à vendre jusqu’à la ligne médiane de celui-ci;

….

(3) Si la personne qui, en vertu du paragraphe (2), a le droit de préemption sur le bien-fonds visé n’exerce pas ce droit dans le délai qui peut être fixé par règlement municipal, la municipalité peut vendre le bien-fonds à une autre personne au prix fixé en vertu du paragraphe (2) ou à un prix supérieur.

(4) Si la municipalité ne peut vendre le bien-fonds au prix fixé en vertu du paragraphe (2) ou à un prix supérieur à celui-ci, le conseil peut fixer un prix inférieur en vertu de ce paragraphe et le présent article s’applique à une vente au prix inférieur.

(5) Si un bien-fonds est vendu à un propriétaire d’un bien-fonds attenant en vertu du présent article, les limites latérales des parcelles attenantes au bien-fonds à vendre sont prolongées de manière à comprendre le bien-fonds à vendre dans la mesure que le conseil estime juste et raisonnable.

[5] Les extraits pertinents des articles 22 et 25 de la Planning Act, L.R.O. 1980, chap. 379, prévoient ce qui suit :

[TRADUCTION]

22. (1) Les définitions qui suivent s’appliquent au présent article.

a) « réexploitation » Aménagement ou réaménagement, conception ou nouvelle conception, sous-lotissement, déblaiement, exploitation, restauration et réhabilitation, ou l’une de ces opérations, dans une zone de réexploitation. S’entend en outre de l’aménagement de bâtiments, travaux, améliorations ou installations, ou emplacements nécessaires ou appropriés à des fins d’habitation ou à des fins commerciales, industrielles, publiques, récréatives, institutionnelles, religieuses, de bienfaisance ou autres;

b) « zone de réexploitation » Zone située dans une municipalité où, de l’avis du conseil, la réexploitation est opportune, en raison de la vétusté, du délabrement, du surpeuplement, de l’aménagement défectueux, des bâtiments peu convenables ou autres motifs ;

c) « plan de réexploitation » Plan d’ensemble, y compris des cartes et des textes, approuvé par le ministre pour la réexploitation d’une zone de réexploitation.

(2) Le conseil d’une municipalité qui dispose d’un plan officiel quant à l’aménagement du territoire peut, avec l’approbation du ministre, par règlement municipal, désigner l’ensemble ou une partie d’une zone comprise dans ce plan comme une zone de réexploitation, et cette zone ne doit pas être modifiée ni dissoute sans l’approbation du ministre.

(3) La municipalité peut, après l’adoption et l’approbation du règlement municipal prévu au paragraphe (2), avec l’approbation du ministre,

a) acquérir un terrain dans la zone de réexploitation;

b) détenir un terrain acquis dans la zone de réexploitation avant ou après l’adoption du règlement municipal;

c) déblayer, niveler ou aménager autrement le terrain en vue de sa réexploitation.

….

(8) La municipalité, afin d’exécuter le plan de réexploitation, peut, avec l’approbation du ministre :

a) construire, réparer, réhabiliter ou améliorer des bâtiments situés sur un terrain qu’elle a acquis ou qu’elle détient dans la zone de réexploitarion conformément au plan de réexploitation, et vendre, louer ou aliéner d’autre façon tels bâtiments et tout terrain qui y est rattaché;

b) vendre, louer ou aliéner d’une autre façon le terrain qu’elle a acquis ou qu’elle détient dans la zone de réexploitation en faveur d’une personne ou d’un office gouvernemental en vue d’une utilisation conforme au plan de réexploitation…

25. Les dispositions de la Municipal Act s’appliquent à l’acquisition de bien-fonds en vertu de la présente loi.

 

[6] Aux fins de faire ressortir les liens entre le paragraphe 22(3) et les faits de la présente cause, nous soulignons que la Quebec Street a été acquise par la ville avant l’adoption du règlement municipal qui a défini le plan de réexploitation, et que l’approbation du ministre couvrait la [traduction] « détention » (« holding ») de ce bien-fonds par la ville dans la zone de réexploitation (al. 22(3)b)). Mentionnons aussi que, aux termes de l’alinéa 22(8)b), la municipalité est habilitée à vendre un terrain qu’elle a acquis ou qu’elle [traduction] « détient » (« held ») dans la zone de réexploitation.

Les motifs de la juge saisie de la requête

[7] Dans ses motifs, la juge saisie de la requête a décrit comme suit la question à trancher : [TRADUCTION] « […] déterminer si, lorsque la ville aliène des terrains situés à l’intérieur d’une zone de réexploitation, cette aliénation est régie uniquement par les dispositions de la Planning Act, L.R.O. 1980, ou si elle est également régie par les dispositions de l’art. 315 de la Municipal Act, L.R.O. 1980 [sic] ». Selon la juge, la vente était régie uniquement par laPlanning Act.

[8] Cette conclusion a deux fondements. Le premier, à caractère général, est que [TRADUCTION] « l’art. 22 de la Planning Act présente le régime complet gouvernant les transactions, de tous ordres, qui se rapportent à des terrains désignés, de façon expresse, comme situés dans une zone de réexploitation ». Le second, plus particulier, veut que l’art. 25 de la Planning Act exclue, par inférence négative, l’application de l’art. 315 de la Loi sur les municipalités.

[9] À mon avis, l’approche du [traduction] « régime complet » n’offre pas un fondement satisfaisant pour la conclusion de la juge saisie de la requête. Devant une telle approche, on est amené à se demander si, bien interprétés, les articles pertinents de la Planning Act édictent un régime si exclusif qu’il gouverne, à l’exclusion de toute autre disposition légale, les transactions visant des terrains d’une zone de réexploitation. Je formulerais autrement la question que nous avons à trancher à cette étape-ci de l’affaire. Ce que nous devons savoir, c’est s’il y a une incompatibilité entre les dispositions de laPlanning Act et celles de la Loi sur les municipalités et, dans l’affirmative, laquelle de ces lois doit l’emporter. Il est traité de cette question ultérieurement dans les présents motifs.

Analyse

Y a-t-il une inférence négative dans l’art. 25 de la Planning Act ?

[10] Je traite d’abord de l’inférence négative que la juge qui a statué sur la demande a tirée de l’art. 25 de la Planning Act. La juge a conclu que, du fait que l’art. 25 réfère uniquement à [TRADUCTION] « l’acquisition de bien-fonds faite en vertu de la présente loi », il faut la lire comme excluant d’autres dispositions de la Loi sur les municipalités, et plus précisément, ses dispositions traitant de la vente de terrains, au nombre desquelles figure l’art. 315. À cet égard, La juge a affirmé :

 [TRADUCTION] 

[17] Dans ces deux lois, rien ne mentionne que les dispositions de la Loi sur les municipalités régissent l’aliénation (disposition) de terrains sous le régime de la Planning Act [souligné dans l’original].

[18] En abordant la question de façon logique, on est amené à considérer que l’art. 25 s’applique uniquement à l’acquisition de terrains et qu’il exclut les aliénations de terrains situés dans une zone de réexploitation. Il y a apparence d’incompatibilité en ce qui concerne les acquisitions de terrains, mais une lecture attentive de l’art. 25 et de l’al. 22(3)a) dissipe cette apparence. Les mots clés sont « within the redevelopment area » ([TRADUCTION] « dans la zone de réexploitation »). Tous les autres terrains acquis par la ville sont régis par les articles de la Loi sur les municipalités traitant des acquisitions. Par contre, les aliénations de terrains continuent à être régies uniquement par la Planning Act. Dans ces circonstances, la règle expressio unius doit s’appliquer : on s’attendrait à ce qu’il soit traité des aliénations comme des acquisitions dans le contexte de la Loi sur les municipalités. Tel que l’a affirmé R. Sullivan dans Driedger, précité :

[TRADUCTION]

La législation est censée être rédigée de façon cohérente et méthodique. Par conséquent, si l’on applique des méthodes de rédaction sérieuses, une énumération partielle de choses semblables se voudra exhaustive, et tout ce qui en est exclu le sera, par inférence, volontairement.

[11] Avec déférence envers la juge saisie de la requête, je ne suis pas d’avis que l’art. 25 de la Planning Act donne lieu à une inférence négative.

[12] En concluant que le libellé de l’art. 25 de la Planning Act exclut l’application de l’art. 315 de la Loi sur les municipalités, la juge saisie de la requête a appliqué la maxime expressio unius est exclusio alterius : [TRADUCTION] « l’expression d’une chose signifie l’exclusion de l’autre » (R. Sullivan, Sullivan and Driedger on the Construction of Statutes, 4e éd. (2002), à la page 186). Selon moi, cette maxime ne saurait fonder la conclusion de la juge saisie de la requête.

[13] Pour qui cherche à déterminer le sens de l’art. 25, la considération la plus importante est l’objet de cet article, et, plus précisément, la fonction qu’il remplit dans la Loi. La ville fait notamment valoir ce qui suit :

 [TRADUCTION]

Si l’art. 25 est exclu de la loi de 1980, ni les acquisitions, ni les aliénations de terrains autorisées en vertu de la Planning Act ne sont soumises aux dispositions de la Loi sur les municipalités. Toute autre interprétation mène à un résultat absurde : l’art. 25 devient totalement redondant. En conséquence, seul l’art. 25 de la Planning Act assujettit les acquisitions de terrains pratiquées sous son régime à la Loi sur les municipalités; et, en l’absence de toute mention d’une aliénation de terrains à l’art. 25 (ou ailleurs dans la Planning Act, en fait), il faut que l’application de la Loi sur les municipalités continue d’être exclue [souligné dans l’original].

[14] Je ne souscris pas à la prétention que, sans l’art. 25, les acquisitions autorisées en vertu de la Planning Act ne seraient pas assujetties aux dispositions de la Loi sur les municipalités. À cet égard, je me réfère à l’art. 5 et au par. 191(1) de la Loi sur les municipalités, L.R.O. 1990. chap. M.45, dont les dispositions figurent dans la Loi depuis des décennies :

5. La municipalité autorisée à acquérir un bien-fonds en vertu de la présente loi ou de toute autre loi a, sauf disposition expresse à l’effet contraire, le pouvoir de l’acquérir, notamment par voie d’achat, d’en prendre possession et de l’exproprier.

191(1) Le conseil d’une municipalité peut adopter des règlements municipaux pour acquérir ou exproprier les biens-fonds requis aux fins de la municipalité, […]

[15] À la lumière de l’art. 5, la constatation suivante s’impose : non seulement l’art. 25 de la Planning Act n’est pas nécessaire pour qu’une municipalité acquière un terrain par expropriation en vertu du par. 22(3) de la Planning Act; mais encore, le pouvoir d’expropriation de terrains visé par cette disposition ne saurait être exclu sans une disposition légale expresse dans ce sens. Quant au par. 191(1), il ne fait pas de doute que les « fins de la municipalité » (« purposes of the corporation ») incluent l’acquisition de terrains aux fins d’un plan de réexploitation en vertu de l’art. 22 de la Planning Act.

[16] À la lumière de ce contexte, quelle est la fonction de l’art. 25? Bien qu’il soit redondant d’un point de vue strictement juridique, il a une utilité réelle, attirant l’attention du lecteur sur le fait que les dispositions sur l’acquisition de terrains de la Loi sur les municipalités [à l’époque, la Municipal Act] sont applicables à l’acquisition de terrains sous le régime de la Planning Act. Il s’agit d’un renvoi, pratique, aux dispositions pertinentes de la Loi sur les municipalités [à l’époque, la Municipal Act]. Ce type de renvoi offre une illustration d’une technique législative courante. Pour un exemple proche de la présente affaire, voir le par. 111(2) de la Loi sur les municipalités, L.R.O. 1990, chap. M.45, et le par. 28(8) de la Loi sur l’aménagement du territoire, L.R.O. 1990, chap. p.13, qui, tous les deux, énoncent une même disposition en ce qui concerne l’octroi de bonus par les conseils municipaux. Voir également, de façon générale, R. Sullivan, Sullivan et Driedger on the Construction of Statutes, 4e éd. (2002), aux pages 161 et 162 et F. Bennion, Statutory Interpretation, 4e éd. (2002), aux pages 993 et 994, relativement à l’emploi délibéré de la redondance.

[17] À la lumière de ce qui précède, l’on nierait carrément l’objet de l’art. 25 en y lisant l’inférence négative que fait valoir la ville. Si l’art. 25 ne figurait pas dans la Planning Act, la situation juridique des parties serait, dans l’ensemble, la même. La ville aurait le pouvoir d’acheter ou d’exproprier des terrains aux fins d’un plan de réexploitation. Dans ces circonstances, la ville ne pourrait pas plaider qu’une disposition de la Planning Act exclut implicitement les dispositions relatives aux aliénations de la Loi sur les municipalités. Si une disposition législative est destinée à faciliter la lecture d’une loi, elle ne saurait avoir des conséquences aussi poussées. Je conclus que l’art. 25 n’exclut pas que l’art. 315 de la Loi sur les municipalités soit opérant.

 

La question de l’incompatibilité entre la Planning Act et la Loi sur les municipalités

[18] Je débute en citant l’art. 71 de la Loi sur l’aménagement du territoire :

71. En cas d’incompatibilité entre la présente loi et une autre loi générale ou spéciale, la présente loi l’emporte.

[19] Pour que cette disposition s’applique, il faudrait qu’il y ait une incompatibilité entre l’art. 315 de la Loi sur les municipalités et l’al. 22(8)b) de la Planning Act. Le critère pour déterminer s’il y a incompatibilité est strict. Je réfère au passage suivant de R. Sullivan, Sullivan and Driedger on the Construction of Statutes, 4e éd. (2002), à la p. 265 :

[TRADUCTION]

Pour que les tribunaux recourent aux stratégies qui leur permettent d’éviter les incompatibilités, il faut qu’il existe une véritable incompatibilité. Aussi le concept d’incompatibilité est-il défini de façon stricte. Dans l’arrêt Tabernacle Permanent Building Society v.Knight, [1892] A.C. 298, à la page 302 (H.L.), Lord Halsbury a affirmé que tant que les lois qui font l’objet d’un examen peuvent [TRADUCTION] «  exister l’une et l’autre et opérer toutes les deux sans que l’une n’interfère avec l’autre », il n’y a pas d’incompatibilité ou de conflit. Dans l’arrêt Toronto Railway Co c. Paget (1909), 42 R.C.S. 488, à la page 499, le juge Anglin a affirmé ce qui suit :

 [TRADUCTION]

Il ne suffit pas, pour exclure l’application de la loi générale, qu’elle traite de façon quelque peu différente du même sujet. Il n’y a pas « d’incompatibilité » à moins que les deux dispositions ne puissent pas coexister.

Dans l’affaire Friends of Oldman River Society c. Canada (Ministre du Transport), [1992] 1 R.C.S. 3, aux pages 38 et 39, le juge La Forest a noté la similitude entre cette approche et la définition de conflit dans le contexte du droit constitutionnel :

Il existe également une ressemblance doctrinale avec le principe de la prépondérance dans les affaires de partage constitutionnel des compétences dans lesquelles l’incompatibilité a aussi été définie dans le sens de contradiction – c’est-à-dire lorsque le fait de [TRADUCTION] « se conformer à une loi signifie que l’on enfreint l’autre » ; voir l’arrêt Smith c. The Queen, [1960] R.C.S. 776, à la page 800.

[20] À mon avis, les circonstances en l’espèce suscitent une incompatibilité. L’article 315 de la Loi sur les municipalités et l’al. 22(8)b) de la Planning Actne peuvent [TRADUCTION] « coexister ». En se conformant à une loi, l’on viole l’autre. J’accepte que, dans l’éventualité où la ville choisissait de vendre les terrains de la Quebec Street, elle était tenue de les offrir en vente à Wyndham par l’effet de l’art. 315. Ceci dit, le pouvoir de vendre ces terrains sous le régime de l’al. 22(8)b) (soit séparément, soit comme partie d’une parcelle plus grande) était restreint : une telle vente pouvait uniquement se faire [TRADUCTION] « en vue d’une utilisation conforme au plan de réexploitation ». Cette disposition implique clairement qu’il est interdit de vendre à toute autre fin. La Ville ne peut pas vendre sous le régime de l’art. 315 sans contrevenir à l’al. 22(8)b).

[21] Selon Wyndham, l’intérêt que lui confère l’art. 315 est assimilable, ou analogue, à celui du propriétaire d’une servitude qui traverserait une parcelle de terrain assujettie, quant à sa vente, à l’al. 22(8)b). Pour donner un titre de propriété incontestable au promoteur acheteur, la ville aurait l’obligation de traiter avec le propriétaire de la servitude et d’obtenir la renonciation à son droit. Selon Wyndham : dans une telle situation, la vente fondée sur l’al. 22(8)b) ne saurait être présentée comme annulant la servitude; et le même raisonnement s’applique au droit reconnu à Wyndham sous le régime de l’art. 315.

[22] En toute déférence, la nature de l’intérêt potentiel de Wyndham dans le terrain n’est pas analogue à celui du propriétaire d’une servitude ou de tout autre intérêt dans un terrain. L’acte même qui a concrétisé le droit de préemption prétendu de Wyndham était le choix de vendre prévu à l’al. 22(8)b). Nous avons déjà conclu que, sous le régime de l’al. 22(8)b), il est implicite que la Ville peut vendre uniquement [TRADUCTION] « en vue d’une utilisation conforme au plan de réexploitation »; dans la foulée de cette conclusion, il me semble que le libellé de l’al. 22(8)b) empêche la création d’un droit de propriété pour Wyndham.

[23] Selon moi, la conclusion qui précède suffit à résoudre la question de l’incompatibilité. Ceci dit, j’ajouterais que, si l’art. 315 de la Municipal Act devait être appliqué et, les terrains de la Quebec Street, vendus à Wyndham, la mise en œuvre du plan de réexploitation global se trouverait contrecarrée; alors que ce plan a été adopté, avec l’approbation du ministre, dans l’intérêt public. Selon Wyndham, un tel résultat ne devrait pas importer. La ville, dit-elle, pourrait alors exproprier la parcelle de Wyndham et la réintégrer au projet de réexploitation. Cet argument ne me convainc pas. La possibilité évoquée implique que l’on [TRADUCTION] « rafistole » le projet, en recourant à un processus lourd et purement incidentel, une fois que l’art. 315 a pris effet. À mon sens, l’existence d’une telle possibilité ne nous permet pas de conclure raisonnablement que l’objectif visé par l’al. 22(8)b) ne serait pas contrecarré.

Dispositif

[24] Pour les motifs qui précèdent, je rejetterais l’appel avec dépens, y compris ceux de la motion présentée devant le juge Borins, de la Cour d’appel. Je fixerais les dépens de la motion à 4000 $ et ceux de l’appel à 10 500 $, ces deux montants incluant les débours et la T.P.S..

Le juge J.W. Morden, de la Cour d’appel

« Je souscrits à l’opinion du juge Morden. »

Le juge D.H.Doherty, de la Cour d’appel

« Je souscrits à l’opinion du juge Morden. »

Le juge K.N. Feldman, de la Cour d’appel

Jugement rendu le : 28 février 2003

[1] Rendu le 12 décembre 2001, ce jugement accueille une requête la ville fondée sur le paragraphe 14.05(3) des Règles de procédure civile. À la même date, dans une action intentée par Wyndham contre la ville, la juge Caswell a rendu une ordonnance selon laquelle, à la lumière du jugement rendu sur la requête, il n’était [TRADUCTION] « ni nécessaire ni approprié de traiter » d’une motion de Wyndham sollicitant la permission d’enregistrer un certificat d’affaire en instance à l’égard des terrains en cause dans les deux instances. Wyndham a également interjeté appel de cette ordonnance devant le présent tribunal, et nous nous trouvions formellement saisis de cet appel lors de l’audition de l’appel du jugement sur la requête. Clairement interlocutoire, l’ordonnance ne peut faire l’objet d’un appel devant le présent tribunal (Albert v. Spiegel (1993), 17 C.P.C. (3d) 90 (C.A.)); et les parties ont consenti, à cet égard, au prononcé d’une ordonnance d’annulation, sans adjudication de dépens.

[2] Les motifs du juge Caswell réfèrent aux dispositions pertinentes de la Planning Act, L.R.O. 1980, chap. 379, et non à leurs équivalents de la Loi sur l’aménagement du territoire, L.R.O. 1990, chap. P.13. Le plan de réexploitation en l’espèce a commencé à être mis en oeuvre en 1980. L’article 74 de la Loi sur l’aménagement du territoire, L.R.O. 1990, chap. P.13 se lit en partie comme suit :

74. (1) Dans le présent article, « ancienne loi » s’entend de la loi intitulée Planning Act, qui constitue le chapitre 379 des Lois refondues de l’Ontario de 1980.

(2) Malgré l’abrogation de l’ancienne loi par l’article 73 de la loi intitulée Planning Act, 1983, qui constitue le chapitre 1, les affaires ou procédures visées au paragraphe (3), introduites en vertu de l’ancienne loi, avant le 1er août 1983, se poursuivent jusqu’à ce qu’elles soient définitivement réglées en vertu de l’ancienne loi.

(3) Pour l’application du paragraphe (2), les affaires ou procédures sont réputées introduites aux dates suivantes :

(b) dans le cas d’une réexploitation en vertu de l’article 22 de l’ancienne loi, à la date de l’adoption du règlement municipal qui désigne la zone à réexploiter ;

Il n’y a pas de différence significative entre les dispositions correspondantes des L.R.O. 1980 et des L.R.O. 1990 et, comme la juge Caswell, je devrai, dans l’ensemble, référer aux dispositions des L.R.O. 1980. Dans la version des L.R.O. 1990, qui a été édictée par le Chapitre 1 des L.O. de 1983, on trouve le terme « community improvement » (« améliorations communautaires ») plutôt que le terme « redevelopment » ([TRADUCTION] « réexploitation »).