LAURIN c. IRON ORE CO. OF CANADA
(1977), 82 D.L.R. (3d) 634
(…) Inaliénabilité
(…) La common law portant sur la question est bien exposée dans Cheshire, Modern Law of Real Property, 9eéd., 1962, à la p. 286 :
Conformément au principe fondamental selon lequel le pouvoir d’aliénation est nécessairement et inséparablement accessoire à la propriété, une longue suite de décisions ont statué que si un intérêt absolu est donné à un preneur – qu’il s’agisse d’un fief simple, d’un fief taillé, d’un intérêt viager ou d’un autre intérêt, et qu’il soit en possession ou futur – toute restriction qui retire substantiellement ce pouvoir est nulle pour cause d’incompatibilité avec le concept même de propriété. Par conséquent, la condition selon laquelle le preneur … ne peut consentir d’aliénation qu’à une personne en particulier … est nulle.
La règle interdisant les restrictions d’aliénabilité semble tirer son origine de la loi Quia Emptores. Cette loi visait principalement à éliminer la pratique, à l’époque, de la sous-inféodation par laquelle les seigneurs féodaux se trouvaient à perdre le contrôle de leur propriété. Accessoirement à l’abolition de la sous-inféodation, le droit d’aliénation sans restriction de domaines en fief simple a été reconnu, sans désavantages pour les seigneurs féodaux.
Cette règle doit probablement plus à l’ordre public qu’à la loi son maintien et son évolution au fil des années. Dans l’arrêt Stephens c. Gulf Oil Canada Ltd., supra, à la p. 220 des D.L.R. et à la page 156 des O.R., le juge Howland, en cour d’appel, s’est exprimé en ces termes :
Deux types d’objections de principe sont soulevées à l’encontre des restrictions d’aliénabilité. Premièrement, celles-ci tiennent la propriété à l’écart du commerce et tendent à engendrer une concentration des richesses. Deuxièmement, elles tendent également à empêcher les améliorations à la propriété, puisqu’un propriétaire foncier sera réticent à apporter des améliorations à sa propriété s’il ne peut pas la vendre.
(…)
Dans l’arrêt Stephens c. Gulf Oil Canada Ltd., supra, le juge Howland a examiné la common law applicable aux restrictions d’aliénabilité. Il semble avoir établi deux catégories de restrictions – les conditions et les covenants. À la p. 221 des D.L.R. et à la p. 157 des O.R., il a mentionné qu’il est souvent difficile de déterminer si la disposition imposant une restriction est une condition qui peut être annulée en cas d’incompatibilité avec le domaine concédé ou un covenant dont le non-respect peut simplement donner lieu à un droit d’action.
Pour l’étude du présent problème, il est utile d’employer les termes « conditions » et « covenants ». En outre, ces termes comportent eux-mêmes des sous-catégories.
Les conditions peuvent être soit ordinaires soit résolutoires. En matière d’aliénation, une condition ordinaire consiste en une condition contenue dans l’acte de concession d’un bien-fonds qui vise simplement à empêcher d’une façon ou d’une autre le concessionnaire d’aliéner sa propriété; une condition résolutoire vise à créer dans le titre un élément résolutoire et prévoit, dans les faits, que l’aliénation de la propriété par le concessionnaire ou le légataire emportera l’annulation du titre créé par l’instrument contenant la condition résolutoire ainsi que le retour de la propriété au testateur ou au concédant ou sa dévolution conformément aux dispositions de l’instrument.
Un covenant (terme qui ne convient probablement pas en l’espèce, mais que je continuerai néanmoins d’employer pour ne pas compliquer davantage le problème en introduisant de nouveaux termes) peut prendre la forme d’une option qui est rattachée au bien-fonds ou peut consister en un droit de préemption ou en un autre droit de la nature d’une option qui a un caractère purement contractuel et qui n’est pas rattachée au terrain.
Il y a lieu d’établir une simple distinction entre la condition et le covenant lorsque ces termes sont employés dans le présent contexte. La condition est créée par le testateur ou le concédant, tandis que le covenant est créé par le concessionnaire.
Une importante proportion des décisions rendues en matière de restrictions d’aliénabilité portent sur l’interprétation des clauses testamentaires. Toutes ces clauses sont nécessairement des conditions, puisque c’est le testateur qui les crée. Le légataire n’y participe pas et, peu importe la façon dont la condition peut être libellée, que ce soit sous la forme d’une interdiction d’aliénation non déguisée ou sous la forme d’une option ou d’un droit de premier refus, si elle équivaut à une restriction d’aliénabilité, qu’elle soit absolue ou substantielle, elle est nulle.
Une condition de cette nature risque peu de se retrouver dans une concession. Cependant, c’est dans les opérations entre vifs que la condition s’oppose au covenant. Nous examinons, bien entendu, un ensemble, la concession et les conditions ou les covenants formant un effet un tout. Le concessionnaire ne peut avoir l’un sans donner l’autre.
(…)
M. Schnebly a affirmé :
Tout droit de préemption qui peut être exercé à un prix fixe demandera vraisemblablement un sacrifice à la personne qui doit offrir, puisqu’un prix fixe est habituellement fondé sur la valeur du bien-fonds au moment de la souscription de la disposition qui reconnaît le droit de préemption. Par conséquent, on peut conclure à la nullité de toute disposition qui reconnaît un droit de préemption et qui fixe un prix sans tenir compte d’une future augmentation de la valeur, car elle constitue une restriction d’aliénabilité substantielle. Si le titulaire du droit de préemption doit payer le prix de l’offrant, il n’y a pas d’empêchement majeur à l’aliénation. Une disposition de ce genre reconnaissant un droit de préemption pourrait donc être mise à exécution, dans la mesure où elle est examinée en fonction de la règle interdisant les restrictions d’aliénabilité.
Aucune décision n’a été citée à l’appui de ces affirmations.
Dans l’arrêt British Columbia Forest Products Ltd. c. Gay et al. (1976), 74 D.L.R. (3d) 660, 1 B.C.L.R. 265, le juge Toy a critiqué la décision du juge Howland, en disant que le tribunal avait appliqué à une question contractuelle un concept tiré du droit des biens réels.
L’arrêt Gay portait sur des faits présentant des similitudes avec ceux de la présente affaire. L’acte de transport comportait une convention de rachat, mais certains de ses éléments la rendaient beaucoup moins rigoureuse que les droits de rachat visés dans la présente cause.
Incapable de trouver des décisions portant que les options et les droits de rachat sont nuls en raison de leur nature restrictive, le juge Toy a conclu que la concession d’une option ou d’un droit de premier refus constituait la première étape du processus d’aliénation. Cette conclusion sera sans doute citée dans d’autres décisions. Pour ma part, je ne formulerai qu’une seule réserve à ce sujet : bien que cette conclusion soit vraie à l’égard de l’option, elle ne l’est pas à l’égard du droit de rachat ou du droit de premier refus qui ne constituent pas des étapes du processus d’aliénation, mais des dispositions se limitant à décrire des situations au moment où naît le droit d’exiger l’aliénation.
Malgré la conclusion de l’arrêt Stephens, je suis réticent à conclure à l’invalidité d’une option ou d’un droit de premier refus qui sont concédés par le propriétaire d’un bien-fonds après l’acquisition du titre et qui sont sans rapport avec cette acquisition, bien qu’y soit prescrit un prix fixe ou un prix qui, calculé selon une certaine formule, est inférieur au prix du marché.
(…)
Si, d’autre part, l’obligation n’est pas raisonnable quant à la durée et au prix, le tribunal devrait alors, sans tenir compte de la forme sous laquelle elle se présente, la considérer comme une condition imposée au concessionnaire par le concédant. Si elle équivaut à une restriction d’aliénabilité, elle est alors nulle.
Résumons-nous : d’une part, les droits de rachat prévus par un acte de transport ou créés immédiatement après la passation et la délivrance de celui-ci, qui sont raisonnables et de la nature des droits que l’acheteur aurait pu concéder dans le cadre d’une opération commerciale indépendante, sont des covenants et le tribunal n’interviendra pas plus que s’ils avaient été créés sans égard à l’acte de transport. D’autre part, les droits de rachat ainsi prévus ou créés, qui sont déraisonnables et de telle nature, constituent des conditions et, s’ils restreignent de façon absolue ou substantielle le droit d’aliénation, sont nuls.
L’instrument ou l’opération doit être considéré dans son ensemble. Les restrictions d’aliénabilité ne sont pas plus valides si elles sont déguisées que si elles sont manifestes. Lorsqu’elles se présentent comme des covenants constitués par le concessionnaire, elles peuvent en fait constituer des conditions créées par le concédant.
(…) Un concédant ne peut pas créer une condition qui constitue une restriction d’aliénabilité en la faisant passer pour une option. D’où l’importance de déterminer d’abord s’il s’agit d’une condition ou d’un covenant et ensuite, s’il s’agit d’une condition, si elle équivaut à une restriction d’aliénabilité.
Ceci nous amène à examiner l’obligation contractée par le concessionnaire. Elle a été contractée en même temps que l’acquisition du titre et, si mon raisonnement est juste, nous devons alors déterminer si les dispositions sont raisonnables ou non.
En retour de l’engagement du demandeur, le défendeur a subventionné le coût initial et l’intérêt sur l’hypothèque.
Malgré la subvention plutôt généreuse, il m’est difficile de décrire l’engagement du demandeur comme un droit que le concessionnaire pourrait avoir conféré au concédant pour une raison autre que le fait qu’il n’avait d’autre choix s’il voulait acquérir un titre. Quoique sur une période de 30 ans (qui constituait la durée de l’hypothèque et, vraisemblablement, la durée approximative de la vie professionnelle du demandeur), la subvention aurait, selon mes calculs, une valeur en capital de 17 000 $, le prix de vente de la maison serait réduit de 15 000 $. Même si, selon ce calcul, le demandeur y gagnerait, on l’empêche néanmoins de tirer un avantage financier de l’amélioration de sa propriété, le cas échéant, ainsi que de l’entretien de celle-ci.
La troisième partie de l’engagement du demandeur – les droits de préemption – porte si loin dans le futur qu’elle déborde complètement le cadre d’un marché. J’aborderai cette question plus loin sous le titre « oppression ».
Dans la situation engendrée par l’engagement du demandeur, il n’est laissé aucune place à la fierté d’être propriétaire, ni à la motivation de faire plus que le strict entretien nécessaire. Quel est l’avantage pour une personne d’être propriétaire d’une maison, si elle sait que tôt ou tard elle devra la revendre au propriétaire précédent à un prix constamment réduit?
Il est clair que l’engagement doit être considéré comme un condition. Malgré la subvention relativement généreuse qu’il est possible de considérer comme la contrepartie à l’engagement du demandeur, il ne s’agit pas du genre d’engagement auquel une personne souscrit normalement, sauf si elle n’a pas d’autre possibilités d’acquérir un titre.
L’engagement du demandeur limite en pratique le marché à une personne pour un prix qui est fixé selon une formule et qui est sans rapport avec la valeur du marché. En outre, la condition s’étend sur une longue période. Elle équivaut donc, nécessairement, à une restriction d’aliénabilité substantielle. Dans le présent contexte, je suis d’accord avec le principe énoncé par MM. Fratcher et Schenebly, qui est rapporté plus haut, dans la mesure où il s’applique aux conditions, bien que j’aie mis en doute son application aux covenants qui sont complètement dissociés de l’instrument constituant le titre. J’irais même plus loin et je l’étendrais aux droit de rachat de façon générale.
À mon avis, les options, les droits de rachat, les droits de préemption et autres droits semblables, qui sont en réalité des conditions du titre et visent à exiger du titulaire du titre qu’il vende le bien-fonds au propriétaire précédent ou à une personne désignée par ce dernier à un prix calculé sans tenir compte de l’augmentation de la valeur de la propriété, et qui sont conçus pour s’étendre sur une longue période, constituent des restrictions d’aliénabilité substantielles et sont nuls.
Par conséquent, je conclus que, puisque l’engagement du demandeur n’est pas le genre d’engagement qu’il conclurait raisonnablement si ce n’était de l’acquisition du titre, il ne s’agit pas d’un covenant, mais plutôt d’une condition à laquelle il a acquis un titre, et que cette condition constitue une restriction d’aliénabilité substantielle et est en conséquence nulle.