‘PEARSON c. ADAMS
(1914), 50 R.C.S. 204
LE JUGE IDINGTON. L’intimé prétend qu’aux termes des clauses de l’acte de concession d’un certain terrain transporté pour être
utilisé uniquement comme emplacement d’une maison unifamiliale en brique ou en pierre, dont le coût doit s’élever à au moins deux mille dollars, qui doit présenter une forme architecturale convenable et être construite à la même distance de la rue que les maisons des lots contigus
il a le droit de bâtir sur cet emplacement une demi-douzaine de maisons d’habitation contiguës et recouvertes de façon que leur aspect extérieur puisse laisser croire qu’il s’agit d’une seule maison.
Si cette clause doit être interprétée comme un covenant, je soutiens bien respectueusement que l’intimé feint tout simplement, par un usage artificieux du mot « appartement », de respecter la lettre de la promesse, alors qu’en réalité il en déjoue l’objet. (…)
Quant à l’argument selon lequel la présente clause est formulée dans l’acte formaliste d’une manière telle qu’elle constitue une condition plutôt qu’un covenant, on pourrait penser qu’il s’agit là d’une proposition qui peut être avancée.
Cela soulève assurément un doute, vu le covenant subséquent contenu dans le même acte formaliste, portant précisément sur l’utilisation restrictive des lieux et dans lequel la présente stipulation ne se retrouve pas.
Toutefois, le covenant subséquent n’est à aucun égard incompatible avec la présente stipulation. En outre, lorsqu’on insiste sur le fait qu’aucun droit de rentrée n’est réservé en cas de non-respect de la condition, il est tentant d’affirmer que si la stipulation n’avait été prévue que comme condition, ce droit de rentrée se serait vraisemblablement retrouvé dans l’acte formaliste.
Il est nécessaire, si possible, de donner l’effet approprié à l’objectif visé par les parties, et, comme la stipulation ne peut avoir quelque effet que si elle est considérée comme un covenant, je crois qu’elle doit être ainsi considérée.
Aucun libellé particulier, autre que l’engagement des parties à respecter une certaine ligne de conduite précise dans l’avenir, n’est requis pour constituer un covenant. En effet, comme l’a déjà déclaré un tribunal supérieur, les mêmes mots utilisés dans certains cas peuvent constituer à la fois une condition et un covenant.
Nous devons considérer l’instrument dans son ensemble et, ce faisant dans la présente cause, il ne fait aucun doute que le concédant et le concessionnaire ont prévu que ce dernier devrait utiliser le terrain de la manière stipulée, et je présume que le concessionnaire a souscrit l’acte formaliste à cette fin.
LE JUGE ANGLIN – Il est admis que les clauses du « covenant » visé devraient se voir attribuer le sens qui leur revient habituellement dans le langage de tous les jours. Rogers c. Hosegood (1); Hext c. Gill (2), à la p. 719. L’appelant fait valoir que l’interprétation de ces clauses par l’intimé est technique et alambiquée; de son côté, l’intimé rejette de façon semblable l’interprétation donnée par l’appelant. (…)
Avec respect, je suis d’avis que la décision rendue dans l’affaire Robertson c. Defoe (1), sur laquelle se fonde l’intimé, ne peut être suivie. Chaque appartement de l’immeuble moderne à appartements, à usage d’habitation, constitue une résidence. Je ne peux pas concevoir comment on pourrait réputer un tel immeuble conforme à un covenant portant que « chaque résidence bâtie sur le terrain doit être une maison unifamiliale ». (…)
Je conviens (…) Que la disposition visée devrait être réputée un covenant et non une condition. Aucun droit de rentrée n’étant réservé pour le non-respect de la condition, le fait que la stipulation serait sans effet si elle était traitée comme une condition, fournit un motif supplémentaire pour la traiter comme un covenant; ut res magis valeat (afin que la chose soit valide). Aux décisions citées par le juge Riddell, j’ajouterais simplement les arrêtsHodson c. Coppard (4) et Stevinson (5). (…)