‘Re St. Clair Beach Estates Ltd. c. Macdonald et al. 5 O.R. (2d) 482,50 D.L.R. (3d) 650
[Traduction du CTTJ du 9 juillet 1993 — © CICLEF, École de droit, Université de Moncton]
Il s’agit d’établir, en l’espèce, si les appelants ont démontré la justesse de leur revendication d’un titre possessoire sur le bien-fonds en question. La possession est une question de fait dont la réponse repose sur toutes les circonstances particulières de l’affaire. (…)
L’usage qu’ont fait les appelants du bien-fonds en litige correspondait à l’usage normal, à des fins domestiques et récréatives, qu’un propriétaire ferait de sa propre cour arrière. (…)
Les appelants n’ont jamais eu la permission ni le consentement des propriétaires de la Ferme Grant pour utiliser le bien-fonds. (…)
Le transport fait par John Gazo et Mary Gazo aux appelants excluait le bien-fonds en litige. Les appelants connaissaient cette délimitation de l’étendue réelle du transport.
Il y avait quelques cerisiers sur le bien-fonds en litige, dont les Grant faisaient la cueillette à l’occasion.
Les prédécesseurs en titre de l’intimée, Mme Annie Grant et sa famille, n’ont jamais perdu la possession de la propriété en question, mais ont continué l’exploitation agricole de la partie du bien-fonds qui était arable compte tenu de sa nature et de ses caractéristiques. Trois raisons expliquaient le caractère limité des travaux de labour. D’abord, un pylône d’électricité empêchait le travail des machines. Ensuite, les cerisiers constituaient eux-mêmes un obstacle. Enfin, le sol sablonneux rendait difficile le passage des machines agricoles sur le bien-fonds.
De toute façon, des liens d’amitié unissaient les Grant et les appelants. L’usage du bien-fonds reposait donc, en définitive, sur un acquiescement de bon voisinage.
Deux autres conclusions de fait méritent également notre attention.
Les appelants reconnaissaient le titre qu’avait la famille Grant sur le bien-fonds en litige. Ils avaient d’ailleurs tenté, à deux occasions, d’acheter la propriété en question. Ainsi, ils avaient présenté une offre d’achat à Mme Annie Grant peu avant son décès, survenu le 14 mai 1966. Puis, ils étaient revenus à la charge en 1969, en présentant cette fois une offre de 1 000 $ à sa succession. À la seconde occasion, ils avaient déposé un chèque visé au même montant entre les mains de leur procureur pour qu’il conclue l’affaire, mais sans résultat.
En 1969, l’intimée acheta la ferme Grant et fit établir une ligne d’arpentage à l’aide de jalons posés de façon à marquer clairement la limite sud de la parcelle appartenant aux appelants. En tout temps, les appelants étaient au fait de l’existence de ces jalons, mais ils n’y répondirent que par leur silence, du moins jusqu’au mois de mai 1972. C’est à cette époque, en effet, qu’ils (…) tentèrent d’acquérir de l’intimée une partie du bien-fonds en question. (…)
Les appelants fondent simplement leur appel sur le fait que le savant juge de première instance aurait erré sur trois points : a) il aurait dû conclure que les appelants avaient acquis le titre sur le bien-fonds par possession adversative durant le délai légal prescrit par la Loi sur la prescription des actions, L.R.O. 1970, chap. 246; b) il n’aurait pas dû conclure que les appelants devaient, pour acquérir le titre par possession adversative, avoir l’intention de posséder la propriété en vue d’en exclure les détenteurs du titre; c) il n’aurait pas dû conclure que la cueillette des cerises par les Grant constituait des actes de possession effective de leur part ou, subsidiairement, la preuve n’établit pas que les Grant ont fait la cueillette de cerises au cours de la période pertinente.
Pour bien comprendre le droit applicable en la matière, je dois d’abord me reporter à la Loi sur la prescription des actions. L’article 4 de cette Loi prévoit ce qui suit :
4. Le droit d’une personne d’entrer, de pratiquer une saisie-gagerie ou d’intenter une action en revendication d’un bien-fonds ou d’un loyer se prescrit par dix ans à compter de la naissance du droit en faveur de la personne qui exerce le droit ou en faveur de son auteur, selon le cas.
Les appelants prétendent que plus de dix années se sont écoulées depuis le moment où ils ont commencé à occuper le bien-fonds. Dans la mesure où il est pertinent, le paragraphe 5(1) se lit comme suit :
5.(1) Si la personne revendiquant ce bien-fonds … ou la personne qui est son auteur a, relativement au domaine ou à l’intérêt revendiqué, été en possession de ce bien-fonds … et a, alors qu’elle y avait droit, été dépossédée, ou qu’elle a discontinué cette possession …, le droit d’entrer, de pratiquer une saisie-gagerie ou d’intenter une action en revendication du bien-fonds ou du loyer, est réputé avoir pris naissance à la date de la dépossession ou de la discontinuation de possession … .
Il est clair, à sa face même, que la Loi sur la prescription des actionsconstitue un moyen de défense.
Une jurisprudence abondante a scruté la nature du fardeau reposant sur la partie cherchant à établir un titre par possession. D’une longue suite d’arrêts, je choisis d’abord Pflug and Pflug c. Collins, [1952] O.R. 519, [1952] 3 D.L.R. 681; confirmé à [1953] O.W.N. 140, [1953] 1 D.L.R. 841. Dans cette affaire, à la p. 527 des O.R. et à la p. 689 des D.L.R., le juge Wells (c’était alors son titre) indiqua clairement que, pour réussir, les appelants doivent démontrer :
(1) qu’il y a eu possession effective durant le délai légal, par eux-mêmes et leurs prédécesseurs;
(2) que la possession s’accompagnait de l’intention d’exclure de la possession les propriétaires ou les personnes qui avaient droit à la possession;
(3) qu’il y a eu discontinuation de possession durant le délai légal par les propriétaires et par toutes les autres personnes, le cas échéant, qui avaient droit à la possession.
Si les appelants ne respectent pas tous ces critères, leur revendication doit être rejetée.
Quant à l’élément « discontinuation » dont j’ai fait état, on souleva au procès la question de savoir si les Grant avaient discontinué leur possession du bien-fonds au nord de la ligne de labour durant la période pertinente. Avant de prendre une décision à cet égard, il convient de considérer les circonstances particulières de l’affaire, ainsi que la nature du bien-fonds en question (Leigh c. Jack (1879), 5 Ex. D. 264) (…)
Dans certains cas, la possession ne peut être continue de jour en jour, en raison de la nature même des choses. Elle peut en effet continuer de s’exercer bien que de longs intervalles séparent parfois les actes de l’utilisateur. Ainsi ne peut-on dire que le propriétaire d’une ferme perd la possession d’une parcelle de bien-fonds pour le seul motif qu’il n’a pas constamment posé des actes concrets démontrant son droit de propriété. (…)
Je crois que tout le monde s’entend pour dire que les appelants n’ont jamais eu ni prétendu avoir l’intention d’exclure les Grant. L’élément fondamental en l’espèce est certes le fait qu’aussi tard qu’en 1969 les appelants ont offert à la succession Grant d’acheter le bien-fonds moyennant la somme de 1 000 $. Toutefois, l’avocat des appelants a prétendu que le concept de possession adversative ne nécessitait pas, de la part du possesseur, l’intention d’acquérir un droit aux dépens d’une personne précise. Il s’est appuyé sur un passage du jugement du juge Osler, dans l’affaire Smaglinski et al. c. Daly et al., [1970] 2 O.R. 275, 10 D.L.R. (3d) 507; confirmé à [1971] 3 O.R. 238, 20 D.L.R. (3d) 65. À la p. 282 des O.R. et à la p. 514 des D.L.R., le juge Osler s’exprime en ces termes :
…À mon avis, il est possible de dire qu’une personne qui demeure en possession exclusive d’un bien-fonds peut néanmoins acquérir un titre possessoire, bien qu’elle soit incertaine de son droit à cet égard. En l’espèce, Joseph Norlock, quoique incertain et, fort probablement, indifférent quant à la nature juridique précise de son occupation, a néanmoins agi de façon tout à fait compatible avec le droit de propriété, en défrichant et en ensemençant le bien-fonds. Il n’y a d’ailleurs aucune preuve étayant une quelconque contestation du droit de Joseph Norlock par Philips Norlock, propriétaire du titre documentaire.
Je ne tire pas des propos de mon savant ami, le juge Osler, le même enseignement que celui que l’avocat des appelants me semble en tirer. En effet, je suis incapable de conclure que le juge Osler estimait non nécessaire l’intention de faire échec au véritable propriétaire. D’ailleurs, rien n’indique que le juge de première instance et ceux de la Cour d’appel aient porté leur attention sur ce point.
Il convient toutefois d’admettre qu’il ne s’agit pas là d’une nouvelle question. Ainsi, la Cour d’appel en avait déjà été saisie dans l’affaire A.-G. Can. c.Krause, [1956] O.R. 675, 3 D.L.R. (2d) 400, et y avait apporté une réponse explicite. La question en litige portait sur une revendication de titre fondée sur la possession. Le jugement de la Cour d’appel fut rendu par le juge Roach, qui, à la p. 691 des O.R. et à la p. 408 des D.L.R., s’exprima en ces termes :
L’occupation, la détention ou la jouissance, qui sont visées par la loi intitulée « The Nullum Tempus Act » et qui emporteraient prescription contre la Couronne, sont d’une nature telle qu’elles constitueraient des actes de possession civile contre un propriétaire qui y serait assujetti : voir les motifs du juge Duff (c’était alors son titre) dans l’arrêt Hamilton et al. c. The King(1917), 54 R.C.S. 331, à la p. 371, 35 D.L.R. 226. Cela signifie donc que durant tout le délai légal courant contre la Couronne, le succès du défendeur repose obligatoirement (1) sur l’occupation exclusive au sens matériel du terme, c’est-à-dire la détention, et (2) sur l’intention de posséder.
Quant à la signification de l’expression « intention de posséder », la remarque formulée par Lord Lindley, Maître des Rôles, dans l’arrêt Littledalec. Liverpool College, [1900] 1 Ch. 19, à la p. 23, est digne d’intérêt. Je fais particulièrement référence au passage suivant :
Ils ne peuvent perdre possession à moins que les demandeurs n’obtiennent eux-mêmes la possession. Or, la possession par les demandeurs exige l’intention de posséder, soit une occupation accompagnée de l’intention d’exclure tant le propriétaire que toute autre personne.
Le dictionnaire juridique Black’s Law Dictionary, 4e éd., 1951, p. 114, confirme d’ailleurs cette interprétation donnée par Lord Lindley à l’expression « Animus Possidendi » : « Animus Possidendi. L’intention de posséder. »
À mon avis, une vigueur renouvelée est conférée à de telles définitions par la décision de la Cour d’appel rendue sous la plume du juge McGillivray dans l’affaire Krause c. Happy, [1960] O.R. 385, 24 D.L.R. (2d) 310. Celui-ci y cite le passage de l’affaire A.-G. Can. c. Krause que je viens moi-même de citer, pour ainsi manifester son accord avec l’opinion exprimée par le juge Roach de la Cour d’appel. À la p. 394 des O.R. et à la p. 314 des D.L.R., le juge McGillivray se prononce en outre de la façon suivante sur la preuve qui lui a été présentée :
Le témoignage de Wm. Krause Sr. indique bien l’absence d’intention de posséder chez le demandeur. Faisant référence à la propriété, il dit : « Je ne la lui volerais pas », avant d’ajouter : « Je ne m’attendais pas à obtenir le terrain pour rien. »
Je crois que cette remarque révèle, à sa face même, que la Cour d’appel s’intéressait vraiment à la question de l’intention dans son examen du fardeau reposant sur la personne tentant d’établir un titre par possession.
Par conséquent, je suis d’accord avec le juge de première instance qui estime pertinent d’examiner si les appelants avaient l’intention de déposséder le propriétaire.
L’avocat des appelants a plaidé qu’une action ne doit pas être réputée avoir été intentée, au sens de la Loi sur la prescription des actions, avant la signification aux appelants d’un avis de demande de premier enregistrement. Or, la demande de premier enregistrement fut déposée le 8 mars 1972, ou vers cette date, mais l’avis n’en fut signifié aux appelants que le 18 décembre 1972. On a donc soutenu qu’il y a eu possession adversative de la part des appelants dès le printemps de 1962, alors que l’action n’a été intentée que le 18 décembre 1972. Par conséquent, a-t-on prétendu, le droit d’intenter l’action est né à une date antérieure aux dix années précédant l’instance, ce qui empêcherait donc l’intimée de recourir au moyen de défense offert par la Loi sur la prescription des actions.
L’article 1 de la Loi sur la prescription des actions donne la définition suivante du terme « action » :
« action » S’entend en outre d’une dénonciation au nom de la Couronne, et d’une instance civile.
D’entrée de jeu, il convient de noter qu’il s’agit d’une définition non limitative plutôt que d’une définition limitative. Si le dépôt d’une demande de premier enregistrement confère à une partie le droit d’invoquer la compétence du protonotaire sur une affaire touchant les titres fonciers, il s’ensuit de prime abord, et je n’exprime pas ici une opinion définitive vu que cela n’est pas nécessaire, qu’une « action » au sens de la Loi sur la prescription des actions viserait également une demande de premier enregistrement. Il est toutefois inutile de se prononcer à ce sujet puisque je n’entends pas m’écarter du jugement rendu par le savant juge de première instance. Je fais donc mien le dernier passage de ce jugement qui se lit comme suit :
La conduite des MacDonald qui, prétend-on, devrait être assimilée à des actes de possession consistait en une série d’actes accomplis sur un certain nombre d’années. Même si nous tenons pour acquis qu’Annie Grant n’avait pas la possession du bien-fonds, la question suivante se pose néanmoins : quand a-t-elle acquis le droit d’intenter une action en revendication du bien-fonds, par opposition à une action pour intrusion? Je ne crois pas pouvoir affirmer, au-delà de la règle de la prépondérance des probabilités, qu’une telle cause d’action soit née en faveur d’Annie Grant ou de ses successeurs plus de dix années avant le dépôt de la demande de premier enregistrement. De fait, la preuve révèle plutôt qu’une telle cause d’action n’aurait pu permettre d’intenter une action avant la pose de la pelouse au printemps de 1962. Bien que les MacDonald n’aient pu établir la date exacte, il est peu probable que cela ait pu être fait dès le mois de mars. Il me semble donc que l’effet cumulatif des actes posés par les MacDonald aurait donné à Annie Grant le droit d’intenter une action en revendication des biens-fonds faisant l’objet du litige en 1965 au moment où la cabane à oiseaux a été construite, et où la coque et la remorque ont été stationnées sur la propriété faisant l’objet du litige. Il s’agit là d’un délai de beaucoup inférieur aux dix années exigées par la Loi.
Pour ces motifs, je rejetterais l’appel.