Teis et al. c. Ville d’Ancaster [Répertorié : Teis c. Ancaster (Ville)] 35 O.R. (3d) 216 [1997] O.J. No. 3512 : C17900 Cour d’appel de L’Ontario, Carthy, Abella et Laskin, JJ.C.A. Le 3 septembre 1997
Droit immobilier — Possession adversative — Test d’utilisation incompatible — Test d’utilisation incompatible non appliqué au cas d’erreur mutuelle quant au titre — Loi sur la prescription des actions, L.R.O.1990, c. L.15, art. 4, 15.
Les T ont intenté une action pour faire déclarer qu’ils avaient acquis titre possessoire de deux bandes de terrain, la « bande labourée » et l’ « allée », qui étaient situées à l’extrémité occidentale d’un parc public dans la ville d’Ancaster. La Ville avait les titres documentaires pour les deux bandes de terrain. Les T considéraient, cependant, la bande de terrain labourée comme faisant partie du champ nord de leur ferme et ils avaient construit l’allée pour déplacer leur équipement de ferme. Le public utilisait l’allée pour se rendre au parc. Le juge de première instance a déclaré qu’ils étaient propriétaires par possession adversative, mais que le public avait le droit de traverser à pied sur une partie de l’allée. La Ville appela de cette décision et les T interjetèrent un appel incident sur la partie du jugement qui accordait au public un droit de servitude public dans l’allée. Le motif principal de l’appel était que le juge de première instance avait commis une erreur en n’appliquant pas le test d’utilisation incompatible et qu’il n’y avait pas fait allusion dans ses motifs de jugement.
Arrêt : l’appel et l’appel incident sont rejetés.
La Ville a reconnu que les T avaient l’intention de priver la Ville de la possession de ces bandes de terrain et que la Ville a, en effet, été dépossédée durant la période prescriptive, et le juge de première instance a considéré comme un fait établi que les Ts étaient en possession durant la période prescriptive.
Pour prévaloir dans une revendication de possession adversative, il faut que la possession soit publique, notoire, pacifique, adversative, exclusive, effective et continue. La Ville a uniquement contesté les conclusions du juge de première instance que la possession était adversative et qu’elle était continue. Toutefois, en l’espèce, il n’y a pas eu de la part du juge de première instance d’erreur manifeste et dominante qui justifierait d’annuler la conclusion de fait que les T étaient en possession effective.
Quant au motif principal de l’appel, la Ville a fait valoir que la possession par les T des bandes de terrain contestées n’était pas incompatible avec l’utilisation qu’avait l’intention d’en faire la Ville et que, pour prévaloir, les T devaient satisfaire à ce test d’utilisation incompatible. Cependant, le test d’utilisation incompatible n’est pas applicable s’il y a d’erreur mutuelle, ce qui est le cas dans la présente affaire. Si le test était applicable, toute revendication en matière de possession adversative serait vouée à l’échec, puisque l’utilisation incompatible signifie que l’utilisation du réclamant d’un bien-fonds est incompatible avec l’utilisation que prévoit en faire le véritable propriétaire. Toutefois, si le véritable propriétaire croit par erreur que le réclamant est propriétaire du bien-fonds, alors le propriétaire ne peut avoir d’utilisation prévue et, conséquemment, l’utilisation du réclamant ne peut être incompatible avec l’utilisation prévue du propriétaire. Il serait insensé d’appliquer le test d’utilisation incompatible alors que le détenteur du titre documentaire et le réclamant sont tous deux dans l’erreur quant à leurs droits respectifs. L’application du test ferait échouer des revendications de possession adversative dans les cas d’erreur mutuelle, mais laisserait prévaloir de telles réclamations dans les cas où l’intrusion serait connue. Appliqué de la sorte, le test récompenserait le squatteur intentionnel et punirait l’intrus innocent. Les considérations de principe imposaient une solution contraire. La loi doit protéger les erreurs en toute bonne foi sur le bornage ou, du moins, les attentes fondées de possesseurs adversatifs innocents qui agissaient en tenant pour acquis que leur occupation ne serait pas perturbée. La preuve en l’espèce démontre que les parties croyaient erronément que les T étaient propriétaires des bandes de terrain en litige et le test d’utilisation incompatible n’est pas applicable. C’est pourquoi l’appel est rejeté.
Un titre possessoire peut faire l’objet d’une servitude de passage, et les conclusions du juge de première instance reposaient sur la preuve fournie; par conséquent, l’appel incident est également rejeté.
APPEL et APPEL INCIDENT d’un jugement de déclaration de propriété par possession adversative.
Lee A. Pinelli, pour l’appelante.Richard Horodyski, pour les intimés.
Le jugement du tribunal a été rendu par
LE JUGE LASKIN : — John et Elsie Teis réclamaient un titre possessoire sur deux bandes de terrain — la « bande labourée » et l’ « allée » — situées à l’extrémité occidentale du parc Jerseyville, un parc public appartenant à la Ville d’Ancaster et utilisé principalement comme terrain de baseball. Pendant plus de 10 ans, les Teis et la Ville croyaient tous deux erronément que les Teis étaient propriétaires de ces deux bandes de terrain. Dans un jugement rendu le 18 janvier 1994, le juge Lazier déclara que les Teis étaient propriétaires par possession adversative de la bande labourée et de l’allée, mais que le public avait le droit de traverser une partie de l’allée en voiture et l’allée tout entière à pied. La Ville en appelle de cette décision et demande que l’action des Teis soit rejetée. Les Teis interjettent un appel incident et demandent de supprimer la partie du jugement qui accorde au public un droit de passage dans l’allée.
La principale question en litige dans cet appel consiste à déterminer si une personne qui réclame le titre possessoire doit démontrer une « utilisation incompatible » quand le réclamant et le détenteur du titre documentaire croient tous deux erronément que le réclamant est le propriétaire du bien-fonds en litige. Utilisation incompatible signifie que l’utilisation par le réclamant du bien-fonds est incompatible avec l’utilisation prévue du véritable propriétaire. L’autre question en litige dans cet appel consiste à établir si le juge de première instance a commis une « erreur manifeste et dominante » en décidant que les Teis avaient eu « possession effective » des bandes de terrain en litige durant la période de 10 ans prescrite par Loi sur la prescription des actions, L.R.O. 1990, c. L.15.
À mon avis, le test d’utilisation incompatible n’est pas applicable dans un cas d’erreur mutuelle et le juge première instance n’a pas commis une erreur en concluant à une possession effective. En conséquence, je rejette l’appel. Et, à la lumière des conclusions de fait du juge de première instance, je rejette également l’appel incident.
Contexte
Avant 1968, un dénommé Alexander Hunter était propriétaire de tout le bien-fonds en litige. En décembre 1968, M. Hunter céda à la Ville une bande de terrain de 66 pieds appelée l’extension de la rue Maple. M. Hunter céda, en même temps, à la Ville une parcelle de terrain au nord de l’extension de la rue Maple. En 1971, la Ville convertit cette parcelle de terrain en parc public, qu’elle appela le parc Jerseyville. M. Hunter mourut en 1969. Au mois d’août de la même année, sa succession céda aux Teis le bien-fonds situé au sud de l’extension de la rue Maple. En juillet 1971, la succession Hunter céda aux Teis le bien-fonds au nord de l’extension de la rue Maple et directement à l’ouest du parc Jerseyville (le « terrain nord »). En septembre 1970, avant la conclusion de l’acte d’achat du terrain nord, les Teis en prirent possession, en enlevèrent les arbres et en extirpèrent les mauvaises herbes, puis commencèrent à le labourer. Depuis 1970, les Teis ont cultivé de façon continue le terrain nord.
Les deux bandes de terrain en litige appartiennent légalement à la Ville. Elles longent l’extrémité occidentale du parc Jerseyville et chacune mesure approximativement entre 10 et 15 pieds. Les Teis considèrent la bande de terrain labourée comme faisant partie du terrain nord et la cultivent donc depuis 1970. Les Teis ont construit l’allée afin d’y déplacer leurs charrues et autre équipement de ferme. Le public utilisait aussi l’allée pour la marche récréative et pour stationner leurs voitures lorsque la Petite ligue de baseball jouait dans le parc Jerseyville. Les Teis n’ont jamais érigé de clôture autour de leur bien-fonds.
Avant 1989, la Ville n’avait jamais contesté l’utilisation par les Teis du champ labouré ou de l’allée. En 1989, cependant, la Ville construisit un chalet dans le coin nord du parc Jerseyville. La construction du chalet eut pour résultat d’éliminer une partie d’une aire de stationnement et força la Ville à chercher un autre stationnement à court-terme pour les usagers du parc. Le 1eraoût 1989, le directeur général de la Ville envoya le mémorandum suivant au Directeur de la culture et de la récréation, Paul Harrison :
Suite à nos discussions d’hier et d’aujourd’hui, auriez-vous l’obligeance d’informer le fermier qui occupe cinq mètres de notre propriété sur le côté ouest du parc Jerseyville, ainsi qu’une partie du terrain sur le côté sud, de mettre fin, aussitôt terminée sa récolte, à l’utilisation du domaine public.
Je crains que si cet homme peut obtenir 10 ans d’occupation sans objections de la Ville, il sera dans une situation où nous ne pourrons plus, en fait, l’évacuer de notre propriété et où, simplement parce que nous aurons omis de lui faire évacuer les lieux, il aura acquis notre bien-fonds.
En dépit de ce mémorandum, M. Harrison apparemment n’avertit jamais les Teis de cesser d’utiliser la bande de terrain labourée ou l’allée. Mais une fois la construction du chalet terminée, le public se mit à nuire considérablement à l’utilisation que faisaient les Teis de ces deux bandes de terrain. En 1991, les Teis intentèrent une action en titre possessoire.
L’appel
Conformément aux articles 4 et 15 de la Loi sur la prescription des actions, le droit du véritable propriétaire peut être éteint par une personne qui en est en possession adversative depuis plus de 10 ans. Les articles 4 et 15 prévoient que :
4. Le droit d’une personne d’entrer, de pratiquer une saisie-gagerie ou d’intenter une action en revendication d’un bien-fonds ou d’un loyer se prescrit par dix ans à compter de la naissance du droit en faveur de la personne qui exerce le droit ou en faveur de son auteur, selon le cas.
[. . .]
15. À l’expiration du délai que la présente loi accorde à une personne pour exercer un droit d’entrée, pratiquer une saisie-gagerie ou intenter une action, le droit et le titre de cette personne sur le bien-fonds ou le loyer, pour la revendication duquel cette entrée ou cette saisie-gagerie aurait pu être effectuée ou cette action intentée, sont éteints.
Au terme de la période de 10 ans, ces dispositions empêchent le recours et éteignent le titre du véritable propriétaire.
Les exigences auxquelles doit satisfaire celui qui réclame un titre possessoire ont été énoncées par le juge Wells dans l’affaire Pflug c. Collins, [1952] O.R. 519, [1952] 3 D.L.R. 681 (H.C.J.), un jugement sur lequel s’est appuyé le juge Lazier et qui avait été cité avec approbation par la juge Wilson dans l’extrait suivant de son jugement majoritaire dans l’affaire Keefer c. Arillotta (1976), 13 O.R. (2d) 680 à la p. 692, 72 D.L.R. (3d) 182 (C.A.):
[TRADUCTION] Dans Pflug et dans Pflug c. Collins, [1952] O.R. 519 à la p. 527, [1952] 3 D.L.R. 681 à la p. 689 [confirmé [1953] O.W.N. 140, [1953] 1 D.L.R. 841], l’honorable juge Wells (comme il était alors connu) souligna que la personne qui revendique un titre fondé sur la possession doit établir: (1) qu’elle et ceux du chef desquels elle fait demande ont possédé de fait le bien-fonds pendant la période légale; (2) que la possession a été exercée avec l’intention d’empêcher le propriétaire ou qui de droit de posséder le bien-fonds: (3) que le propriétaire et toute autre personne, le cas échéant, ayant droit à la possession ont cessé de posséder le bien-fonds pendant la période légale. Si le réclamant n’arrive pas à prouver ces trois points, sa prétention est rejetée.
Le juge Lazier a conclu que, bien que la seconde exigence « présente certaines difficultés » quant à la preuve, les Teis avaient satisfait jusque là aux trois exigences depuis 1971. Le juge Lazier s’est aussi appuyé sur le jugement de notre tribunal dans l’affaire Masidon Investments Ltd. c. Ham (1984), 45 O.R. (2d) 563, 31 R.P.R. 200 (C.A.) en décidant que, pour établir leur titre possessoire, les Teis:
. . . doivent démontrer que, pour une période ininterrompue de 10 ans, ils ont été en possession effective des bandes de terrain en question; ils avaient l’intention d’exclure de possession les véritables propriétaires; et les véritables propriétaires avaient été, de fait, exclus de possession.
Il conclut :
Sur la base de la preuve apportée, j’en viens à la conclusion que les demandeurs avaient une utilisation publique, notoire, constante, continue, pacifique et exclusive du bien-fonds, excluant ainsi le droit du propriétaire inscrit au droit à ladite possession et à ladite propriété.
Sa décision s’appliquait tant à la bande de terrain labourée qu’à l’allée, mais il conclut que le public avait une servitude de passage dans l’allée. La Ville fait valoir que le juge de première instance a commis une erreur en décidant que les Teis avaient satisfait à la première exigence telle qu’énoncée dans Pflug. La Ville fait également valoir que le juge de première instance a commis une erreur en omettant d’appliquer le test d’utilisation incompatible et a conséquemment commis une erreur en concluant que les Teis avaient satisfait aux deuxième et troisième exigences de Pflug.
(a) Possession effective
La première exigence est la possession effective pour une période de 10 ans. Pour avoir gain de cause, les actes de possession doivent être publics, notoires, pacifiques, adversatifs, exclusifs, effectifs et continus. Si l’un de ces éléments manque à quelque moment que ce soit durant la période prescriptive, la demande de titre possessoire échouera. Le juge de première instance conclut que tous ces éléments étaient présents depuis plus de 10 ans. Cette conclusion est une conclusion de fait, qui ne peut être écartée en appel à moins que le juge de première instance n’ait commis une « erreur manifeste et dominante ». À mon avis, la Ville n’a pas réussi à démontrer la présence d’une telle erreur.
La possession doit être publique et notoire, aucunement clandestine, pour deux raisons. Premièrement, la possession publique montre que le réclamant de la possession utilise la propriété comme un propriétaire le ferait. Deuxièmement, la possession publique informe le véritable propriétaire que le délai de prescription a commencé à courir. Parce que la doctrine de possession adversative est fondée sur l’omission du véritable propriétaire à prendre action durant le délai de prescription, le délai ne devrait commencer à courir que s’il est raisonnable de le faire à l’encontre du propriétaire : Ziff, Principles of Property Law, 2e éd., Toronto, Carswell, 1996 aux pp. 118-126.
La Ville ne conteste pas la conclusion du juge de première instance que la possession des Teis de la bande de terrain labourée et de l’allée était publique et notoire. La Ville ne conteste pas non plus la conclusion du juge première instance que les Teis avaient une possession effective, pacifique et exclusive de ces deux bandes de terrain durant la période prescriptive. Ce que la Ville conteste, c’est que la possession des Teis était adversative et continue.
L’élément d’adversité signifie que le réclamant est en possession sans la permission du propriétaire. Si le réclamant reconnaît le droit du véritable propriétaire, alors la possession n’est pas adversative. Pour démontrer l’absence d’adversité, la Ville s’appuie sur la preuve fournie par M. Harrison d’une rencontre avec M. Teis en 1978 ou 1979. D’après M. Harrison, au cours de la rencontre, M. Teis admit qu’il utilisait les biens-fonds de la Ville et M. Harrison lui dit « qu’il pouvait utiliser l’allée ». M. Teis nie qu’il y jamais ait eu une telle rencontre. Le juge de première instance a rejeté, comme il y était autorisé, la preuve présentée par M. Harrison. Il n’a donc pas commis d’erreur en concluant que l’exigence relative à l’élément d’adversité avait été satisfaite.
La Ville fait aussi valoir que la possession des Teis était saisonnière ou intermittente, et non continue. La nature des actes nécessaires pour établir la possession dépend du type de propriété. Pour certains types de propriétés, même l’utilisation intermittente satisfait à l’exigence de continuité. Comme l’a souligné le juge en chef Gale dans Walker c. Russell, [1966] 1 O.R. 197 à la p. 210, 53 D.L.R. (3d) 509 (H.C.J.):
[TRADUCTION] Les circonstances applicables à chaque cas particulier détermineront si la possession est suffisante pour conclure qu’il y a eu transfert de titre. Certains actes qui établissent la possession dans un cas peuvent être totalement inadéquats dans un autre. Des questions telles la nature de la propriété, l’utilisation appropriée, ou non, qui peut en être faite, le comportement auquel on peut raisonnablement s’attendre de la part du propriétaire relativement à ses propres intérêts, sont toutes des questions à considérer dans la preuve de possession adversative de la part d’un intrus ou d’intrus successifs.
Voir également Laing c. Moran, [1952] O.R. 215, [1952] 2 D.L.R. 468 (C.A.).
Le juge de première instance a expressément traité de l’élément de continuité dans l’extrait suivant de ses motifs :
En ce qui a trait à la question de possession continue, le défendeur a tenté de démontrer que, durant les mois d’hiver, les biens-fonds n’étaient pas utilisés par les réclamants et que la possession ne pouvait donc pas être qualifiée de continue. Ceci va à l’encontre des conclusions que je tire de la preuve présentée. Ainsi, les réclamants ont planté du blé d’automne, qu’ils ont semé eux-mêmes dans la terre durant les mois d’hiver avec l’intention de le récolter au printemps ou à l’été suivant. Cet unique facteur suffirait à donner aux réclamants possession des biens-fonds.
Je suis d’accord avec le juge de première instance que les Teis ont démontré une utilisation de longue durée, ou continue. Je rejette ce motif d’appel.
(b) Utilisation incompatible
Le motif principal de l’appel de la Ville est que le juge de première instance a commis une erreur en n’appliquant pas le test d’utilisation incompatible. La Ville reconnaît que les Teis avaient l’intention depuis plus de 10 ans d’exclure la Ville de la possession des bandes de terrain en litige et que la Ville avait était effectivement dépossédée de ceux-ci durant la période prescriptive. Mais l’appelante fait valoir que la possession par les Teis des bandes de terrain en litige n’était pas incompatible avec l’utilisation qu’avait l’intention d’en faire la Ville. L’appelante allègue que, comme la Ville n’avait pas eu besoin avant 1989 de la bande de terrain labourée ou de l’allée pour le parc Jerseyville, l’utilisation préalable des Teis n’était pas incompatible avec l’intention d’utilisation de la Ville et que la période prescriptive avait donc commencé à courir, au plus tôt, en 1989. Le juge de première instance n’a pas fait référence, dans ses motifs, au test d’utilisation incompatible.
Il appert que ce test trouve son origine dans l’affaire anglaise de Leigh c. Jack (1879), 5 Ex. D. 264 à la p. 273, 49 L.J.Q.B. 220 (C.A.), dans laquelle le lord juge Bramwell dit :
[TRADUCTION] Je ne crois pas qu’il y ait eu dépossession de la demanderesse causée par les actions du défendeur : les actions d’utilisateurs ne peuvent suffire à ôter le bien-fonds à la demanderesse et à ceux qui ont détenu le titre avant elle et à entraîner la dévolution du titre au défendeur; afin d’anéantir un titre par dépossession du propriétaire précédent, il faut que soient faits des gestes qui font obstacle à la jouissance du bien-fonds aux fins auxquelles il avait l’intention de l’utiliser : [TRADUCTION] ce n’est pas le cas dans la présente affaire, où l’intention de la demanderesse et de ceux qui ont détenu le titre avant elle n’était ni de construire sur le bien-fonds ni de le cultiver, mais de le vouer éventuellement à des fins publiques. La demanderesse n’a pas été dépossédée, elle n’a pas discontinué sa possession, n’a pas été dessaisie de son titre, et elle obtient gain de cause.
La juge Wilson a importé ce test dans la jurisprudence de l’Ontario avec son jugement dans l’affaire Keefer c. Arillotta, précitée. Elle considérait qu’il était pertinent que l’obligation du réclamant démontre une intention de possession, la seconde condition exigée dans Pflug, précité. À la p. 691 de ses motifs, elle écrit :
L’usage qu’un propriétaire fait de sa propriété peut être un usage limité et un usage intermittent ou sporadique. Un titre de squatter [sic] ne peut cependant pas être acquis contre lui en le privant d’usages de sa propriété qu’il n’avait jamais pensé ni désiré faire. L’animus possidendi qu’une personne réclamant un titre de squatter [sic] doit avoir est une intention de priver le [sic] propriété.
Elle réitéra cette même opinion dans l’arrêt Fletcher c. Storoschuk (1981), 35 O.R. (2d) 722, 128 D.L.R. (3d) 59 (C.A.).
Dans l’arrêt subséquent de Masidon Investments Ltd. c. Ham, précité, le juge Blair a également appliqué le test d’utilisation incompatible, mais il considérait qu’il relevait du réclamant de prouver la discontinuité de possession du véritable propriétaire durant la période prescriptive, la troisième exigence énoncée dans l’arrêt Pflug, précité. Selon le juge Blair, l’idée d’ « adversité » dans l’expression possession adversative se retrouve dans le test d’utilisation incompatible. À la p. 568 de ses motifs, il dit :
[TRADUCTION] Le juge Carruthers a conclu que la revendication de l’appelant en titre possessoire a échoué parce qu’il n’avait pas satisfait aux deuxième et troisième tests énoncés ci-haut. Je propose de discuter de ces tests en ordre inversé, en parlant d’abord de l’exclusion de possession puis de l’intention d’exclure.
1.
L’utilisation du bien-fonds par l’appelant était-il incompatible avec celui des intimés? La question de la « possession adversative »
La personne revendiquant un titre possessoire doit démontrer que sa possession, en fait, excluait la possession du véritable propriétaire. L’expression « possession adversative » décrit brièvement ce test. Elle n’a plus le même sens technique qu’elle avait avant la promulgation de la Loi sur la prescription des actions [« Loi sur la prescription des actions relatives aux biens immeubles »], 1834 (H.-C.), c. 1, qui a adopté le langage du Real Property Limitations Act, 1833 (R.-U.), c. 27. Avant 1833, certains actes de possession étaient considérés comme des actes au nom du propriétaire et donc non « adversatifs ». Depuis les réformes législatives dans les années 1830, la possession adversative est maintenant reconnue lorsque l’utilisation par le réclamant du bien-fonds est incompatible avec « la jouissance [par le propriétaire] du bien-fonds aux fins auxquelles il avait l’intention de l’utiliser » : le lord juge Bramwell dans Leigh c. Jack (1879), 5 Ex. D. 264 à la p. 273, et voir Megarty and Wade, The Law of Real Property, 4e éd., 1975, p. 1013.
Dans les trois cas — Keefer, Fletcher et Masidon — la personne réclamant le titre de possession avait sciemment violé le droit de propriété du propriétaire du bien-fonds. Le réclamant avait utilisé le bien-fonds tout en sachant qu’il appartenait à quelqu’un d’autre. Dans l’affaire Wood c. Gateway of Uxbridge Properties Inc. (1990), 75 O.R. (2d) 769, 14 R.P.R. (2d) 262 (Div. gén.), le juge Moldaver a conclu que le test d’utilisation incompatible ne s’appliquait pas dans le cas d’erreur mutuelle au sujet d’un titre. Je suis du même avis que le juge Moldaver. Je suis également d’avis que le juge de première instance a considéré le cas de l’appel en l’espèce comme un cas d’erreur mutuelle. Il a conclu que, durant la période prescriptive, les Teis et la Ville croyaient tous deux erronément que les Teis étaient propriétaires des deux bandes de terrain en litige. Cette conclusion est raisonnablement bien étayée par la preuve. C’est pourquoi, à mon avis, le test d’utilisation incompatible ne peut faire échec à la revendication des Teis au titre possessoire.
Le test d’utilisation incompatible porte sur l’intention du propriétaire ou détenteur du titre documentaire, non sur l’intention du réclamant. C’est un élément de la possession adversative qui porte à controverse même lorsque le réclamant viole sciemment le droit de propriété du propriétaire : voir Ziff, précité, aux pp. 124-126 et Bucknall, « Two Roads Diverged: Recent Decisions on Possessory Title » (1984), 22 Osgoode Hall L.J. 375. À première vue, son application pourrait indûment limiter le succès des réclamations en possession adversative, spécialement lorsque le bien-fonds est laissé vacant. Le détenteur du titre documentaire pourrait toujours revendiquer une intention d’aménager ou de vendre le bien-fonds, ou pourrait alléguer qu’une personne en possession ne peut détenir de façon adversative face à quelqu’un qui ne se préoccupe nullement du sort du bien-fonds.
Même en admettant que le test s’applique aux cas de violation intentionnelle du droit de propriété, il ne peut s’appliquer aux cas d’erreur mutuelle. S’il devait s’appliquer, toutes les réclamations en possession adversative où les parties seraient en erreur quant au titre seraient vouées à l’échec. L’utilisation incompatible signifie que l’utilisation par le réclamant du bien-fonds est incompatible avec l’utilisation qu’avait l’intention d’en faire le véritable propriétaire. Si le véritable propriétaire croit, par erreur, que le réclamant est propriétaire du bien-fonds en litige, alors le propriétaire ne peut pas avoir d’utilisation prévue pour le bien-fonds et, conséquemment, l’utilisation du réclamant ne peut pas être incompatible avec l’utilisation prévue du propriétaire. Comme l’écrit le juge Moldaver dans l’arrêt Wood, précité, à la p. 778:
[TRADUCTION] Je dois avouer que j’éprouve quelque difficulté à appliquer le « test » en l’espèce. La raison pour laquelle je dis cela est que les véritables propriétaires ne savaient pas, durant l’intervalle de temps requis, qu’ils étaient les propriétaires légitimes de la parcelle de terrain de deux acres. Comment est-ce alors possible de déterminer l’utilisation qu’ils avaient l’intention de faire de la propriété lorsqu’ils n’avaient aucunement envisagé cette utilisation? Et s’ils n’avaient aucune intention d’utiliser la propriété, comment peut-on comparer l’utilisation des requérants pour en arriver à déterminer la compatibilité ou la non- compatibilité avec une intention d’utilisation non-existante?
En conséquence, si un réclamant devait prouver une utilisation incompatible, alors que les deux parties se seraient honnêtement trompées quant au bornage de la propriété, le réclamant ne pourrait jamais prévaloir dans une action en possession adversative. Une telle conclusion irait à l’encontre de la jurisprudence bien établie, de la logique et de toute considération politique rationnelle.
Il y a un grand nombre d’arrêts dans les recueils de jurisprudence où des réclamants en possession adversative one eu gain de cause malgré le fait que les parties aient fait erreur quant au véritable propriétaire du bien-fonds en litige. Ces arrêts sont cités par le juge Anderson dans l’arrêt Beaudoin c. Aubin (1981), 33 O.R. (2d) 604, 125 D.L.R. (3d) 277 (H.C.J.), et par le juge Moldaver dans l’arrêt Wood, précité. Ces arrêts ne font même pas allusion au test d’utilisation incompatible.
Il est insensé d’appliquer le test d’utilisation incompatible alors que le détenteur du titre documentaire et le réclamant sont tous les deux dans l’erreur quant à leurs droits respectifs. L’application du test vouerait à l’échec des réclamations où il y a erreur mutuelle, mais donnerait gain de cause aux réclamations où il y a violation intentionnelle du droit de propriété. Appliqué de la sorte, le test récompenserait le squatteur intentionnel et punirait l’intrus innocent. Les considérations de principe imposent une solution contraire. La loi doit protéger les erreurs en toute bonne foi sur le bornage ou, du moins, les attentes certaines de possesseurs adversatifs innocents qui agissaient en tenant pour acquis que leur occupation ne serait pas perturbée. Inversement, la loi s’est toujours montrée moins généreuse lorsqu’un intrus intentionnel cherche à déposséder le propriétaire légitime. Le juge Blair discute de cette politique dans l’arrêt Masidon, précité, à la p. 574:
[TRADUCTION] Le principe qui sous-tend la Loi sur la prescription des actions a été énoncé comme suit par le juge Burton dans l’arrêt Harris c. Mudie (1882), 7 O.A.R. 414, à la p. 421:
D’après moi, la règle a toujours été d’interpréter les lois sur la prescription de la façon la plus stricte possible lorsqu’il est démontré qu’une personne revendiquant un droit en vertu de ces lois est un simple intrus . . . et une telle interprétation relève du sens du droit. Ces lois n’ont jamais eu, en fait, pour but de faire acquérir un titre ou d’encourager des gens malhonnêtes à s’introduire sur le bien-fonds d’un autre pour le priver de sa propriété.
Le juge Robins, au nom de ce tribunal dans l’arrêt Giouroukos, précité, a réitéré ces principes en déclarant aux pp. 187-188 :
En fait, ceci est comme le cas de l’homme d’affaires qui cherche à agrandir considérablement son bien-fonds commercial en s’emparant d’une partie importante de la propriété vacante de son voisin. Les mots de l’honorable juge Middleton, qui rejeta les prétentions d’un possesseur adversatif relativement à un bien-fonds clôturé dans l’arrêt Campeau c. May (1911), 19 O.W.R. 751 à la p. 752, sont tout à fait pertinents :
Il peut s’avérer très difficile d’acquérir un titre possessoire. Je crois que la règle serait tout à fait différente s’il s’agissait de s’appuyer sur la loi pour un titre vicié, mais je ne vois rien dans les considérations de principe de la loi qui vise à faciliter le vol de biens-fonds ni quelque préjudice qui exige une exception à la règle générale suivant laquelle la façon de procéder de l’intrus est la façon difficile.
L’application du test d’utilisation incompatible confirme ces principes et renforce la position du véritable propriétaire face à la revendication en possession adversative d’un intrus intentionnel. L’application de ce test aux réclamations de ceux qui, honnêtement, mais erronément, utilisent un bien-fonds qui n’est pas le leur, va à l’encontre de ces principes. Je conclus donc, comme le juge Moldaver dans l’arrêt Wood, que le test n’est pas applicable aux cas d’erreur mutuelle sur la question de propriété.
Avant d’analyser les faits en l’espèce à la lumière de cette conclusion, je voudrais discuter de deux idées reliées. Premièrement, dans l’arrêt Masidon, précité, le juge Blair a conclu que le test d’utilisation incompatible inclut la notion d’« adversité » dans l’expression « possession adverse ». Cette expression n’apparaît évidemment pas dans la Loi sur la prescription des actions. Elle a, néanmoins, l’avantage de décrire les revendications en titre possessoire, conformément à la loi. Si l’« adversité » est requise, j’en conclus que, du moins dans les cas comme celui de l’appel en l’espèce, le terme « adversité » veut simplement dire être en possession sans l’autorisation du détenteur du titre documentaire : voir l’arrêt Beaudoin c. Aubin, précité, aux pp. 612-614.
Deuxièmement, dans les cas d’erreur mutuelle, même exiger du réclamant de prouver une intention d’exclure de possession le propriétaire – la deuxième exigence dans l’arrêt Pflug – pose problème. Ainsi, pourrait-on demander, comme le juge Moldaver dans l’arrêt Wood, précité, à la p. 778 : [TRADUCTION] « Comment les requérants pouvaient-ils avoir l’intention de déposséder le véritable propriétaire alors qu’ils croyaient . . . qu’ils étaient les véritables propriétaires? ». La réponse est fournie par le juge Blair dans l’arrêt Masidon, à la p. 575:
[TRADUCTION] L’occupation du bien-fonds par l’appelant n’était justifiée par aucune suggestion d’apparence de droit ni par aucune erreur quant au titre ou au bornage. L’occupation en vertu d’une apparence de droit ou par suite d’erreur pourrait possiblement faire conclure que l’intrus a occupé les biens-fonds avec l’intention d’en exclure tous les autres, ce qui, évidemment, inclurait les véritables propriétaires.
En d’autres termes, dans les cas d’erreur mutuelle, le tribunal peut raisonnablement conclure, comme je conclus en l’espèce, que les réclamants, les Teis, avaient l’intention d’exclure tous les autres, y compris la détentrice du titre documentaire, la Ville.
Revenons maintenant à la preuve et aux conclusions de fait du juge de première instance. Même s’il n’a pas expressément dit qu’il s’agissait d’un cas d’erreur mutuelle, il a conclu, en fait, qu’au cours de la période prescriptive de 10 ans, les Teis et la Ville croyaient tous deux erronément que les Teis étaient propriétaires des bandes de terrain en litige. Le juge de première instance a, par exemple, conclu : « [i]l appert que le Canton, maintenant appelé la Ville, n’ait pas remarqué jusqu’en août 1989 qu’il y avait possibilité de perte de bien-fonds aux mains des réclamants ». Et le juge de première instance de poursuivre :
Je dois également souligner que, dans la preuve qu’il a présentée, le réclamant Teis indique qu’on lui a demandé de construire un canal sur les biens-fonds que le Canton considère maintenant comme lui appartenant. Pourquoi le réclamant aurait-il acquiescé et installé le canal s’il croyait, en fait, que ces biens-fonds appartenaient au Canton? Et, aussi, pourquoi le Canton lui aurait-t-il demandé d’installer le canal sur ses propres biens-fonds?
Dans sa conclusion, le juge de première instance s’est appuyé à la fois sur la preuve présentée par M. Teis et sur celle présentée par Reg Ferguson, qui était le Superviseur des parcs et cimetières de la Ville entre 1966 et 1979. Alors que les Teis occupaient le terrain nord en tant que locataires en 1970, la Ville leur a dit de creuser un canal sous l’allée. Plus tard, en 1970 ou en 1971, messieurs Teis et Ferguson se rencontrèrent sur le site et discutèrent de ce qu’ils croyaient être le bornage du bien-fonds de la Ville et celui du bien-fonds des Teis. Chacun croyait que le bien-fonds des Teis incluait les deux bandes de terrain en litige, la bande de terrain labourée et l’allée. Le juge de première instance a expressément conclu que « M. Ferguson était sous l’impression que la limite en direction est de la propriété des Teis était le long du côté est » de l’allée.
En effet, la Ville planta des arbres qu’elle croyait être approximativement à sept ou huit pieds à l’est de la voie d’accès des Teis, de telle sorte que les branches ne nuiraient pas aux Teis lorsqu’ils utilisaient l’allée. La Ville érigea également des panneaux interdisant l’entrée à l’est de l’allée. Finalement, pendant que les Teis avaient possession de la propriété en litige, la Ville avait pour politique d’empêcher les résidents de cultiver des plantes sur le terrain du parc. Avant 1989, la Ville ne demanda jamais aux Teis de cesser d’utiliser la bande de terrain labourée ou l’allée et, selon M. Teis, dont la preuve a été admise par le juge de première instance, elle ne leur a jamais dit qu’ils empiétaient sur le bien-fonds de la Ville. C’est à la lumière de toute cette preuve que le juge de première instance a raisonnablement conclu que les Teis et la Ville avaient tous deux fait erreur quant à la propriété des bandes de terrain en litige. Parce que les parties avaient cru erronément pendant plus de 10 ans que M. Teis était propriétaire des bandes de terrain en litige, le test d’utilisation incompatible n’est pas applicable. En conséquence, je suis d’avis de rejeter ce motif d’appel et de rejeter l’appel de la Ville.
L’appel incident
Les Teis allèguent que le juge de première instance a commis une erreur en déclarant que le public avait une servitude de passage dans l’allée. Un titre de possession peut faire l’objet d’une servitude de passage : voir Ziff, précité, à la p. 119. Le juge de première instance a accordé une servitude de passage parce qu’il a conclu que :
Cette allée n’appartient pas exclusivement aux réclamants. Le public a traversé ces biens-fonds à pied et, lorsque les biens-fonds à l’est étaient utilisés à des fins récréatives, notamment pour la Petite ligue de baseball, des véhicules se stationnaient occasionnellement sur une partie de l'[allée].
Cette conclusion s’appuie sur la preuve présentée par les résidents de la Ville et par M. Teis. Je n’y changerai rien. En conséquence, l’appel incident doit, à mon avis, être rejeté.
Possession adversative du bien-fonds du parc municipal
La plupart des revendications en possession adversative sont des litiges entre des propriétaires de propriétés privées. En l’espèce, les Teis réclament la possession adversative d’un bien-fonds municipal. Il m’est quelque peu difficile de confirmer le titre de possession d’un bien-fonds que la Ville pourrait utiliser pour agrandir son parc public pour le bienfait de ses résidents. La Ville, toutefois, n’a pas allégué que la propriété d’un terrain de parc appartenant à la Ville ne peut être prescrite par possession adversative, ni fait valoir que des exigences différentes, plus strictes doivent être satisfaites lorsque le bien-fonds en litige appartient à une municipalité et pourrait être utilisé comme parc public. Les arguments en l’espèce, en première instance et devant ce tribunal, étaient à l’effet que les principes ordinaires de possession adversative devaient s’appliquer. L’application de ces principes à la preuve présentée et les conclusions du juge de première instance justifient la prescription du titre de la Ville relativement à la bande de terrain labourée et à l’allée.
Plusieurs États américains ont des lois qui empêchent un délai de prescription de courir contre une [TRADUCTION] « propriété municipale vouée à l’usage public » : voir 3 Am. Jur. (2d), para. 271. Même en common law, certains tribunaux américains ont décidé que les biens-fonds appartenant à une municipalité et utilisés à des fins publiques, tel un parc, ne peuvent être acquis par possession adversative : voir, par exemple, Meshberg v. Bridgemport City Trust Co., 429 A.2d 865 et Schmitt v. Carbondale (City), 101 A. 755 (1917).
Au Canada, l’Alberta est la seule province dont les lois protègent tous les biens-fonds appartenant aux municipalités contre les revendications de possession adversative : Municipal Government Act, S.A. 1994, c. M-26.1, art. 609. En Ontario, les rues, les autoroutes et les emprises de voies sont à l’abri des revendications en possession adversative ou en empiètement. Dans l’affaire Household Realty Corp. c. Hilltop Mobile Home Sales (1982), 37 O.R. (2d) 508 à la p. 515, 136 D.L.R. (3d) 481 (C.A.), le juge Thorson cite et approuve l’extrait suivant tire de Rogers, Law of Canadian Municipal Corporations, 2e éd., 1971, vol. 2 à la p. 1096 :
[TRADUCTION] Le droit de propriété immobilière détenu par une municipalité sur, par exemple, une autoroute, un marché ou un quai public, pour le bien commun ou l’usage de ses résidants et des sujets de la Reine, en général, est de nature tellement publique qu’il ne peut généralement être perdu par possession adversative durant la période prescriptive. La loi déclare expressément qu’une emprise de voie ne peut être prescrite par possession adversative.
Quant à déterminer si, sans une réforme des lois, la protection contre la possession adversative accordée aux rues et autoroutes municipales devrait inclure les biens-fonds municipaux utilisés comme parcs publics, ceci devra faire l’objet d’un autre jugement où des parties soulèveront clairement cette question.
Conclusion
L’appel et l’appel incident sont rejetés, avec dépens
Appel et appel incident rejetés.