‘Litowitz v. Standard Life Assurance Co (Trustee of) (1996), 30 O.R. (3d)
La Cour d’appel de l’Ontario
Les juges Robins, Finlayson et Weiler
Le 31 octobre 1996
Re Litowitz et al. et Corporation du Trust Royal du Canada, fiduciaire des biens de Standard Life, compagnie d’assurance-vie et al.
Vale et H.L.V. Trading Limited c. Sun Life du Canada, compagnie d’assurance-vie
Vale et J.V. Trading Limited c. Sun Life du Canada, compagnie d’assurance-vie
Re Glied et Confederation, compagnie d’assurance-vie et al.
Version française du jugement rendu par
LE JUGE ROBINS, de la Cour d’appel de l’Ontario – Les présents appels ont été entendus simultanément. Ils soulèvent essentiellement la même question, bien qu’en fonction de contextes factuels différents. Cette question porte sur la possibilité, pour des particuliers, qui sont propriétaires bénéficiaires de biens-fonds, de se prévaloir du droit d’effectuer un remboursement anticipé conformément au par. 18(1) de la Loi sur les hypothèques, L.R.O. 1990, chap. M.40 et par le par. 10(1) de la Loi sur l’intérêt, L.R.C. 1985, chap. I-15, pour purger des hypothèques commerciales fermées et à long terme, consenties par des personnes morales agissant comme leurs fondées de pouvoir ou fiduciaires. Il s’agit de savoir si ces personnes peuvent exercer un tel droit et, dans l’affirmative, dans quelles circonstances elles peuvent le faire.
LES TEXTES LÉGISLATIFS
Le paragraphe 10(1) de la Loi sur l’intérêt donne à toute personne — c’est-à-dire, notamment, aux personnes morales — ayant l’obligation de payer ou le droit de racheter ou de purger l’hypothèque, le droit d’en rembourser le solde dû, après qu’il s’est écoulé plus de cinq ans à compter de la date de l’hypothèque. Ce paragraphe est ainsi libellé :
10. (1) Lorsqu’un principal ou un intérêt garanti par hypothèque sur biens-fonds n’est pas payable, d’après les modalités de l’acte d’hypothèque, avant qu’il se soit écoulé plus de cinq ans à compter de la date de l’hypothèque, alors, si, à quelque époque après l’expiration de ces cinq ans, la personne tenue de payer ou ayant droit de purger l’hypothèque, offre ou paie à la personne qui a droit de recevoir l’argent, la somme due à titre de principal et l’intérêt jusqu’à la date du paiement calculé conformément aux articles 6 à 9, en y ajoutant trois mois d’intérêt pour tenir lieu d’avis, nul autre intérêt n’est exigible, payable ou recouvrable à une époque ultérieure sur le principal ni sur l’intérêt dû en vertu de l’acte d’hypothèque.
Le paragraphe 18(1) de la Loi sur les hypothèques abonde dans le même sens. Comme le par. 10(1), il dispose :
18 (1) Lorsque tout ou partie du principal ou des intérêts garantis par une hypothèque sur une propriété franche ou une propriété à bail, est, en vertu de l’hypothèque, échu plus de cinq ans après la date de l’hypothèque, aucun autre intérêt sur le principal ou les intérêts échus de l’hypothèque n’est exigible, payable ou recouvrable après cette date si la personne ayant l’obligation de payer ou le droit de rachat offre ou paie au créancier hypothécaire du montant de l’hypothèque, à une date subséquente à ces cinq ans, le principal et les intérêts échus à la date de l’offre ou du paiement, de même que les intérêts de trois mois supplémentaires pour tenir lieu d’avis.
La large portée de ces dispositions est toutefois restreinte par les par. 10(2) et 18(2) de leur loi respective, qui précisent que les par. 10(1) et 18(1) n’ont pas d’application dans le cas d’une hypothèque sur bien-fonds «consentie par une compagnie par actions ou une autre personne morale». Voici le texte du par. 10(2) :
10 (2) Le présent article n’a pas pour effet de s’appliquer à une hypothèque sur biens-fonds consentie par une compagnie par actions ou autre personne morale, non plus qu’aux débentures émises par une telle compagnie ou personne morale, dont le remboursement a été garanti au moyen d’hypothèques sur biens-fonds.
De la même façon, le par. 18(2) de la Loi sur les hypothèques prive les personnes morales débitrices hypothécaires, du droit de se prévaloir du paragraphe précédent. Voici le texte du par. 18(2) :
18 (2) Le présent article n’a pas d’application dans le cas d’une hypothèque consentie par une compagnie par actions ou une autre personne morale, ou d’une débenture émise par celles-ci et garantie par une sûreté sur une propriété franche ou une propriété à bail.
Ces lois ont clairement la même portée et, aux fins des présents appels, le fait que l’on se fonde sur la loi fédérale ou sur la provinciale n’a aucune incidence. La question fondamentale est celle de savoir si, dans les circonstances particulières des affaires en cause, la portée de la clause d’exception empêche les débiteurs hypothécaires de se prévaloir du droit de régler leur dette par anticipation.
OBSERVATIONS GÉNÉRALES
Le droit d’effectuer le remboursement anticipé qui est prévu à l’art. 10 a d’abord été écicté par le Parlement en 1880. Peu de temps après, la province a adopté ce qui est maintenant l’art. 18 et l’équivalent de la disposition législative fédérale. Le par. (1), comme le démontrent les débats parlementaires (Débats de la Chambre des communes, le 31 mars 1880, à la p. 962), visait à trouver une solution au problème des fermiers qui étaient assujettis à des hypothèques à long terme assorties de taux d’intérêt élevés et qui devaient payer d’importants bonis ou de fortes pénalités lorsqu’ils voulaient rembourser leur dette par anticipation. La clause d’exception a été édictée quelque dix ans plus tard pour régler les problèmes causés par le par. (1) aux personnes morales, particulièrement les compagnies de chemin de fer, qui avaient des difficultés à obtenir un financement à long terme sous forme de prêts garantis par des hypothèques sur leurs biens-fonds. Il est compréhensible que les prêteurs aient hésité à accorder un financement à long terme alors que les emprunteurs pouvaient rembourser le prêt après cinq ans, même si l’hypothèque était fermée. Le par. (2) a été ajouté à la Loi pour remédier à ce problème. Aux fins de faciliter les emprunts commerciaux à long terme, il exclut les hypothèques «consenties par une compagnie par actions, ou autre personne morale», de l’application du par. (1). Par conséquent, le par. (1) ne s’applique qu’aux débiteurs hypothécaires qui ne sont pas des personnes morales.
Il y a peu de jurisprudence sur la relation entre les par. (1) et (2). La Cour suprême du Canada n’a considéré ces dispositions que dans l’arrêt Royal Trust Co. c. Potash, [1986] 2 R.C.S. 351, 31 D.L.R. (4th) 321. Celui-ci ne porte toutefois pas directement sur le point en litige, mais sur la question de savoir si le droit légal d’effectuer un remboursement anticipé est maintenu dans le cas d’une hypothèque résidentielle qui a été prorogée ou renouvelée au-delà de la période originale de cinq ans. En bref, la Cour a statué qu’une convention de renouvellement ou de prorogation a effectivement pour effet de donner une nouvelle date à l’hypothèque et de faire naître une autre période fermée de cinq ans.
Bien que cette question ne soit pas soulevée dans les présents appels, le commentaire de la juge Wilson sur la méthode d’interprétation de l’art. 10 est intéressant. Elle a statué que l’art. 10 devrait être interprété dans le contexte de la réalité commerciale actuelle, si une telle interprétation est compatible avec les termes employés par le législateur. L’éminente juge souligne (à la p. 358 R.C.S., à la p. 326 D.L.R.), qu’on demande à la Cour :
…d’interpréter et d’appliquer dans un contexte contemporain un article adopté pour répondre à des circonstances qui régnaient il y a un siècle lorsque les fermiers se trouvaient assujettis à des hypothèques à long terme assorties de taux d’intérêt exorbitants, par des bailleurs de fonds qui [TRADUCTION] «attaqu[aient] la vie du cultivateur dans sa source même» …
Elle a continué en faisant remarquer (à la p. 368 R.C.S., aux pp. 332 et 333 D.L.R.) que :
Bien qu’il ne fasse aucun doute que le législateur, lorsqu’il a adopté l’art. 10, l’a fait en fonction des pratiques commerciales de l’époque, je ne crois pas que cela empêche la Cour de donner à cet article une interprétation qui s’accorde avec la réalité commerciale actuelle si cette interprétation est également compatible avec les termes employés par le législateur.
Dans son Report on Section 16 of the Mortgages Act (1971) (maintenant l’art. 18 de la Loi), la Commission de réforme du droit de l’Ontario énonce une opinion quant à la portée des par. (1) et (2) et au critère devant présider à l’application de l’exception. À la p. 9 du rapport, la Commission fait la remarque suivante, à laquelle je souscris :
[TRADUCTION] Le par. (2) établit l’exception en fonction de l’identité ou du statut de la personne qui est partie au contrat hypothécaire, plutôt qu’en fonction de la nature de l’opération dont l’hypothèque est partie intégrante. L’application du par. (1), qui a été édicté en premier, n’est aucunement subordonnée à l’identité ou au statut de la personne, physique ou autre, qui est visée. Tout débiteur hypothécaire ou ses ayants droit ont droit de rembourser la dette par anticipation si l’hypothèque remplit les conditions du paragraphe. L’exception prévue au par. (2) est toutefois établie en fonction de l’identité du débiteur hypothécaire.
Si l’on se fonde sur le libellé des art. 10 et 18, l’exception prévue au par. (2) doit être déterminée en fonction de l’identité du débiteur hypothécaire et non en fonction de la nature ou de l’objet de l’hypothèque. Aucune distinction n’est établie entre les hypothèques «au consommateur» et les hypothèques «commerciales». Bien que l’exception ait été adoptée en vue de faciliter le financement commercial à long terme, le par. (2) est rédigé de façon à restreindre l’application du par. (1) aux emprunteurs qui ne sont pas des personnes morales. Il s’ensuit que si une personne physique obtenait un financement hypothécaire à long terme à des fins commerciales, elle pourrait, malgré le caractère commercial de l’opération, se prévaloir du droit de remboursement anticipé que confère la loi. De la même façon, si une personne morale obtenait du financement à long terme à des fins privées ou non commerciales, l’hypothèque serait visée par la clause d’exception et la débitrice hypothécaire n’aurait pas le droit d’effectuer de remboursement anticipé. Selon le libellé du par. (2), l’exception ne dépend pas de l’importance de la compagnie, du montant du prêt ni de la nature de l’opération dont l’hypothèque fait partie intégrante. Dès que l’hypothèque est une hypothèque consentie par une compagnie, la personne morale débitrice hypothécaire ne peut se prévaloir de la protection accordée par le par. (1).
Il reste toutefois une question à résoudre : si la personne morale débitrice hypothécaire est la fondée de pouvoir ou la fiduciaire d’un propriétaire bénéficiaire qui n’est pas une personne morale, l’application de la clause d’exception est-elle déterminée par l’identité de la débitrice hypothécaire ou par celle du propriétaire bénéficiaire? De la même façon, l’exception s’applique-t-elle si la partie qui veut rembourser l’hypothèque d’une personne morale, aux termes du par. (1), est une personne «ayant l’obligation de payer [la dette] ou le droit de rachat» de l’hypothèque? Ces questions, comme nous le verrons, sont soulevées tant dans l’appel Litowitz que dans l’appelVale, où l’on prétend que si une hypothèque est consentie par une compagnie agissant comme fondée de pouvoir ou fiduciaire pour des propriétaires bénéficiaires qui ne sont pas des personnes morales, ces propriétaires peuvent se prévaloir du privilège de remboursement anticipé prévu au par. (1) de la même manière que les personnes ayant l’obligation de payer la dette ou le droit de racheter l’hypothèque. L’on prétend que, en de pareilles circonstances, l’applicabilité de l’exception ne devrait pas être déterminée seulement ou entièrement en fonction de l’identité du débiteur hypothécaire. Dans l’appel Glied, la question est celle de savoir si une hypothèque consentie par une compagnie et un particulier, qui sont conjointement débiteurs hypothécaires, est assujettie à l’exception, de sorte que le particulier co-débiteur hypothécaire ne puisse exercer le droit légal d’effectuer un remboursement anticipé.
La résolution des questions soulevées dans les présents appels commande un examen des objectifs généraux qui sous-tendent les lois en cause. Bien qu’on ne les ait pas appelées ainsi lorsqu’elles ont été d’abord édictées, dans le langage contemporain il s’agit de lois visant la protection du consommateur. Les art. 10 et 18 visaient clairement à protéger les particuliers, en empêchant qu’ils ne soient assujettis à des hypothèques à long terme et à des taux d’intérêt devenu défavorables; cette protection se traduisant par l’autorisation de rembourser les emprunts hypothécaires à l’expiration d’une période de cinq ans à compter de la date de l’hypothèque. Cette protection étant d’ordre public, une partie ne peut y renoncer. Comme la juge Wilson le déclarait dans l’affaire Royal Trust Co. c.Potash, précitée (à la p. 373 R.C.S., à la p. 336 D.L.R.) : «Le par. 10(1) a été adopté dans l’intérêt public et … la règle établie depuis longtemps qui interdit la renonciation doit s’y appliquer». Cette règle doit être considérée comme s’appliquant aussi au par. 18(1).
Il faut aussi prendre en considération le but pratique de la loi, qui est d’assurer la certitude et la prévisibilité des transactions du marché des prêts commerciaux. Les parties à ces opérations doivent savoir comment la situation se présente et gérer leurs affaires en conséquence. En conférant un droit de remboursement anticipé, la loi limite le principe général de la liberté de contracter. En revanche, la clause d’exception traduit le choix du législateur de maintenir cette liberté, lorsque l’hypothèque est consentie par une compagnie. Ce choix a pour but d’assurer que les compagnies aient accès à un financement à long terme. Lorsque l’on décide si la clause d’exception s’applique, et que, de la sorte, l’on écarte le droit de remboursement anticipé prévu par la loi, il faut prendre en considération certaines données d’ordre pratique.
Lorsqu’elles font des prêts à long terme, les institutions prêteuses prennent des engagements financiers dont les échéances sont [TRADUCTION] «synchronisées» en fonction d’hypothèques qui sont censées être fermées jusqu’à la fin de leur terme. Puisque leur profit est subordonné à leur capacité de synchroniser la période de leurs prêts avec la période de leurs engagements financiers, elles seraient fortement désavantagées si elles ne pouvaient pas empêcher le remboursement de ces prêts avant l’expiration d’un terme déterminé. Si l’application du par. (1) était très libre et qu’il y ait risque réel que les hypothèques commerciales fermées à long terme soient remboursées dès qu’il y a baisse des taux d’intérêt, les institutions prêteuses seraient peu enclines à accorder un financement à long terme et les emprunteurs verraient limiter leurs possibilités d’obtenir un financement aux taux plus avantageux dont bénéficient les emprunts à long terme. En fait, une telle situation contrecarrerait l’objectif qui sous-tend l’adoption de la clause d’exception.
Tout en gardant à l’esprit ces observations générales, j’examine maintenant les questions soulevées par les différents appels en l’espèce.
LES APPELS
I. Litowitz c. Royal Trust Corp. of Canada
Les appelantes, Standard Life, compagnie d’assurance-vie et sa fiduciaire, Corporation du Trust Royal du Canada, interjettent appel d’un jugement du juge Potts, rendu le 9 juin 1995 (maintenant publié à (1995), 24 O.R. (3d) 607, 46 R.P.R. (2d) 10), permettant aux intimés de rembourser par anticipation deux hypothèques, conformément aux par. 18(1) de la Loi sur les hypothèques et 10(1) de la Loi sur l’intérêt.
a) Les faits
Les deux hypothèques dont il est question grèvent un immeuble à logements situé au 125 Bamburgh Circle, à Scarborough. Il s’agit d’une première hypothèque, d’un montant de 11 025 000 $, qui porte intérêt au taux annuel de 11 7/8%, et d’une deuxième hypothèque de 7 500 000 $, assortie du même taux d’intérêt. Les deux hypothèques ont des durées de vingt ans et prennent fin le 20 juin 2010. Aucun droit de remboursement anticipé n’y est stipulé.
L’intimée Headway Property Investment 78-1 Inc. est, depuis le mois de décembre 1987, la propriétaire enregistrée du bien hypothéqué. Auparavant, le titre était enregistré au nom de Headway Corporation Limited. Pour plus de clarté, j’appellerai ces deux compagnies «New Headway» et «Old Headway», respectivement.
Dans un prospectus publié en 1978, le projet de mise en valeur du bien-fonds présentait l’immeuble visé comme un immeuble résidentiel à logements multiples («IRLM»); ce projet impliquait la construction, la possession du droit de propriété et l’exploitation d’un immeuble à logements de vingt étages. Le projet était désigné sous le nom de «Headway Property Investment 78-1» et, selon le prospectus, il avait pour objet de fournir aux investisseurs en mesure de faire un placement à long terme [TRADUCTION] «l’occasion de tirer un revenu du bien-fonds, de réaliser une plus-value en capital et de reporter le paiement de leur impôt sur le revenu». Quelque 310 unités de propriété de l’immeuble ont été offertes au public dans le cadre d’une nouvelle émission de valeurs mobilières. Le titre de l’immeuble devait être détenu par Old Headway.
Pour financer l’acquisition du terrain et y construire l’immeuble, 11 627 000 $ ont été empruntés de Exchequer Trust Company, qui a obtenu une première hypothèque ou sûreté sur le bien-fonds. Old Headway, à titre de propriétaire enregistrée du bien-fonds, a passé l’acte d’hypothèque le 3 novembre 1978. Le prêt hypothécaire portait intérêt au taux de 10 1/2%. L’échéance était fixée en 1990 et le prêt ne pouvait pas être remboursé par anticipation. Il n’était aucunement fait mention d’un mandat ou d’une relation fiduciaire dans l’acte d’hypothèque qui, selon son libellé, était consenti exclusivement par la compagnie.
Toutefois, il semble que, à la date même où l’acte d’hypothèque a été signé, une autre convention ait été passée entre Exchequer Trust, Headway Property Investment 78-1 et Old Headway. J’appellerai cette convention, qui n’a jamais été enregistrée, [TRADUCTION] «la convention accessoire». Aux termes de cette dernière, Headway Property Investment 78-1 était désignée comme [TRADUCTION] «débitrice hypothécaire» et Old Headway comme [TRADUCTION] «mandataire». Exchequer Trust reconnaissait que la débitrice hypothécaire se désignait comme une co-entreprise composée de titulaires d’unité et que ceux-ci l’avaient constituée avec l’idée de réaliser un projet conjoint par l’intermédiaire d’un même mandataire. Il était convenu que les titulaires d’unité détenaient tous les droits découlant de la première sûreté et étaient assujettis à toutes les obligations en résultant. Leur responsabilité était limitée à la proportion de l’ensemble du bien-fonds qu’ils détenaient mais, en cas de défaut, le recours de la créancière hypothécaire ne pouvait s’exercer que sur le bien-fonds et non sur les autres biens des titulaires d’unité. La convention ne nomme pas les titulaires d’unité et ne précise pas si ceux-ci sont des particuliers ou des personnes morales.
En 1984, l’intimé Gerald E. Litowitz et ses associés ont acquis le contrôle du bien-fonds par la voie d’une offre d’achat visant à la main-mise. Ils ont ensuite inscrit le titre de la propriété au nom de New Headway. En octobre 1984, une déclaration de fiducie est intervenue entre New Headway et les titulaires d’unité de Headway Property Investment 78-1. Cette déclaration portait que New Headway était nommée fiduciaire des titulaires d’unité et qu’elle détenait, en cette qualité, le titre enregistré du bien-fonds. En 1989, Litowitz et ses associés ont acquis la majorité des unités par l’intermédiaire d’une compagnie appelée Bamburgh Holdings Limited, dont les actionnaires sont des compagnies qui représentent les intérêts du groupe Litowitz.
La première hypothèque consentie par Exchequer Trust a fait l’objet de plusieurs cessions avant qu’elle n’arrive à échéance en mars 1990. Le montant dû sur le capital était alors de 11 025 000 $. En mai 1990, le bien-fonds a fait l’objet d’un nouveau financement. Dans le cadre de cette opération, l’hypothèque a été cédée à Trust Royal, à titre de fiduciaire de Standard Life. L’échéance pour le remboursement de la somme due de 11 025 000 $ a été prorogée pour une autre période de 20 ans et un prêt additionnel de 7 500 000 $ a été accordé, garanti par une deuxième hypothèque, pour le même terme. Cette première et cette seconde hypothèques sont celles que j’ai déjà mentionnées et qui font l’objet du présent litige. Les deux prêts hypothécaires sont complètement fermés jusqu’à échéance et ne prévoient aucun droit de remboursement anticipé.
New Headway, comme je l’ai déjà souligné, était devenue la propriétaire enregistrée du bien-fonds à ce stade. À titre de débitrice hypothécaire, elle a consenti la deuxième hypothèque et passé une convention prorogeant et modifiant la première hypothèque. Elle a aussi signé tous les autres documents nécessaires au nouveau financement. Avant que les fonds garantis par hypothèque ne soient versés, la compagnie a remis aux appelantes les procès-verbaux des réunions, les états financiers et les autres documents habituellement fournis aux fins des prêts entre personnes morales de cette nature. On y retrouve les documents portant que rien ne restreint ni ne limite le pouvoir de New Headway de consentir une hypothèque; que Litowitz, à titre de président de New Headway, avait l’autorisation de signer les documents pour le compte de cette dernière; que les documents relatifs à l’emprunt hypothécaire avaient été dûment autorisés, signés et remis et qu’ils constituaient, de la part de New Headway, un engagement légal, valide et susceptible d’être exécuté conformément aux modalités prévues.
Les appelantes ont aussi obtenu une copie du prospectus original de Headway Property Investment 78-1 ainsi que des documents attestant que New Headway détenait la propriété à titre de simple fiduciaire pour les titulaires d’unité et qu’elle était pleinement autorisée à conclure et à signer cette hypothèque. Environ deux-tiers des unités appartenaient alors à Bamburgh Holdings Limited; les autres titulaires n’étaient pas désignés, mais on peut présumer qu’il s’agissait surtout de particuliers. Les appelantes n’ont pas obtenu de copie de la convention accessoire.
b) Le jugement dont il y a appel
Le 12 décembre 1994, les intimés ont demandé au tribunal de déclarer si la première et la deuxième hypothèques pouvaient être rachetées, soit au cinquième anniversaire de la date où une prorogation de la première hypothèque avait été accordée et où la deuxième hypothèque avait été consentie, soit après cette date. La demande a été présentée devant le juge Potts, de la cour des motions, et celui-ci, comme je l’ai déjà mentionné, a statué que les intimés avaient droit de rembourser les prêts hypothécaires par anticipation.
En décidant que la clause d’exception ne s’appliquait pas aux circonstances en l’espèce, le juge a considéré que la première hypothèque consentie initialement par Old Headway faisait siennes les stipulations de la convention accessoire non enregistrée. Se fondant sur le texte de cette dernière convention, il a conclu que la première hypothèque faisait explicitement état d’un mandat entre la personne morale et les titulaires d’unité, et que chacun était responsable envers le créancier hypothécaire proportionnellement à sa part du montant dû de la dette. En ce qui concerne la deuxième hypothèque, le juge a renvoyé aux documents portant que New Headway détenait le titre de la propriété en sa qualité de simple fiduciaire des titulaires d’unité, qui étaient responsables de la dette proportionnellement à leur part dans le projet.
Le juge a fait remarquer (à la p. 616) que les particuliers titulaires d’unité qui voulaient rembourser les hypothèques par anticipation consistaient en [TRADUCTION] «un groupe d’investisseurs passablement avertis qui cherchaient à réaliser un bénéfice au moyen d’opérations visant un immeuble résidentiel à logements, où ils ne résidaient pas». Il a conclu que même s’ils étaient dans une situation fort différente des fermiers que la loi avait voulu protéger, ils constituaient des «personnes ayant l’obligation de payer ou le droit de rachat» au sens du par. (1).
Se demandant si l’exception visant les personnes morales devait s’appliquer, le juge a examiné l’objet de l’exception. Selon lui, celle-ci se voulait une solution aux difficultés que connaissait [TRADUCTION] «le développement rapide des chemins de fer et des autres grandes entreprises» en raison du droit de remboursement anticipé conféré par la loi. Cet objet, a-t-il conclu, n’était pas en cause dans les arrangements financiers en l’espèce. Il s’explique aux pp. 616 et 617 :
[TRADUCTION] L’entreprise des requérants ne consiste pas en la construction d’un chemin de fer, ou en la réalisation d’un autre projet de ce type, par une personne morale. L’investissement dans Headway constitue un projet relativement petit : un seul immeuble à logements, et un groupe d’investisseurs cherchant à réaliser un profit sans trop s’impliquer eux-mêmes dans les opérations commerciales. Pour des raisons de commodité, les investisseurs ont choisi de nommer un mandataire à l’unanimité et d’agir par son intermédiaire.
J’ajouterais que le par. 10(2) n’a pas été édicté pour embrasser toute situation impliquant une personne morale, encore moins toute transaction où il y a soupçon d’une participation d’une personne morale.
Selon le juge des motions, le critère indiqué pour décider si la clause d’exception s’applique (à la p. 617) n’est pas celui de savoir [TRADUCTION] «si les opérations en cause ont des caractéristiques d’une entreprise menée par des personnes morales», mais si le débiteur hypothécaire est «une personne» au sens du par. (1). Appliquant ce critère, il a décidé que les présentes hypothèques ne sont pas visées par l’exception, les particuliers titulaires d’unité constituant des personnes au sens du par. (1). Le juge énonce sa conclusion de la manière suivante (à la p. 618) :
[TRADUCTION] Le par. 10(1) de la Loi sur l’intérêt (et, par conséquent, le par. 18(1) de la Loi sur les hypothèques) vise la situation des requérants, et ce, même si une personne morale agit comme simple fiduciaire au nom des titulaires d’unité. Ce sont ces derniers qui sont responsables, proportionnellement à la part que représente leur investissement. Le simple fait qu’ils aient choisi, pour des raisons de commodité, de nommer un mandataire pour effectuer leurs opérations, ne devrait pas porter atteinte au droit que la loi leur confère.
c) La décision
Une bonne partie des arguments soumis au présent tribunal portait sur la question de savoir si l’appelante était au courant du mandat, ou de la relation fiduciaire, avant de conclure l’opération, et si les titulaires d’unité étaient en fait des personnes ayant l’obligation de payer la dette ou le droit de racheter l’hypothèque. Compte tenu de mon point de vue sur la présente affaire, il n’est pas nécessaire de m’arrêter à ces questions ni d’examiner en détail la preuve à cet égard. Je suis prêt à accepter que les appelantes savaient, ou avaient des raisons de savoir, que le titre des terrains hypothéqués était détenu par Old et New Headway, à titre de mandataires ou de fiduciaires, pour le compte des propriétaires bénéficiaires, et que les hypothèques étaient passées au nom de ceux-ci par ces compagnies. Étant donné la responsabilité limitée des particuliers titulaires d’unité, je douterais qu’ils puissent être considérés comme des personnes «ayant l’obligation de payer» au sens du par. (1). Toutefois, cela importe peu puisque ces personnes sont certainement des personnes ayant un «droit de rachat» ou un «droit de purger l’hypothèque» et que, à ce titre, elles font partie de la catégorie des personnes visées par le par. (1). Je propose donc de traiter les titulaires d’unité comme des personnes «ayant l’obligation de payer ou le droit de rachat» aux fins du présent appel.
Toutefois, même si l’on se place dans la perspective qui est la plus avantageuse aux titulaires d’unité, je ne puis, avec déférence, accepter qu’ils aient le droit de rembourser par anticipation les emprunts hypothécaires en cause. Contrairement au point de vue exprimé par le juge des motions, l’application du par. (2) n’est pas restreinte, à mon avis, au financement soit de projets de personnes morales visant la construction de chemins de fer, soit d’autres projets à long terme semblables à ceux qui ont poussé à l’adoption de la clause d’exception. De plus, même si un projet comportant un financement hypothécaire de plus de 18 500 000 $ peut être considéré comme [TRADUCTION] «un projet relativement petit», je ne crois pas que la taille du projet soit pertinente. Comme je l’ai mentionné auparavant, le par. (2) ne fait pas état de la nature, de l’ampleur ni de l’objet de l’opération dont l’hypothèque est partie intégrante; aux termes du paragraphe, l’exception doit être déterminée en fonction de l’identité du débiteur hypothécaire.
De plus, comme la Cour suprême du Canada l’a souligné dans l’affaire Royal Trust Co. c. Potash, précitée, il faut interpréter la loi en fonction de la réalité commerciale actuelle. Il ne fait aucun doute que, de nos jours, des personnes morales peuvent avoir besoin de financement à long terme pour des entreprises d’importance variée. La clause d’exception doit s’interpréter en gardant cette réalité commerciale à l’esprit, et non de façon à dissuader les prêteurs d’accorder un financement hypothécaire à long terme pour des entreprises telles que, pour donner un exemple, les projets immobiliers pour lesquels un financement a été accordé dans les affaires faisant l’objet du présent appel.
Des particuliers peuvent, pour différentes raisons d’affaires, toutes légitimes, choisir de détenir un bien-fonds au nom d’une compagnie et d’obtenir un financement hypothécaire par l’intermédiaire de celle-ci. Ils le font d’ailleurs couramment. C’est la situation qui existe en l’espèce. Les titulaires d’unité ont choisi d’exploiter une activité commerciale par l’intermédiaire d’une compagnie. Bien avant que les appelantes n’entrent en scène, la compagnie était enregistrée comme propriétaire du biens-fonds, sans que le titre n’indique que le bien-fonds était détenu pour le compte d’un tiers. C’est la compagnie qui a demandé et obtenu des engagements de prêts de vingt ans, en première et en deuxième hypothèque, des appelantes, et c’est la compagnie qui, à titre de propriétaire enregistrée, a signé les documents hypothécaires nécessaires. Il n’y a pas de doute que la compagnie était autorisée à s’occuper du financement et à consentir les hypothèques. Il est également certain que les actes d’hypothèque visaient à établir un engagement de la compagnie qui fût à la fois légal, valide et obligatoire; l’exécution de cet engagement devait être susceptible de s’effectuer selon les modalités de ces actes. En bref, cette opération, manifestement commerciale, a été menée et conclue uniquement en fonction d’hypothèques consenties par la compagnie.
À mon avis, le fait que la propriété bénéficiaire puisse appartenir à des investisseurs particuliers n’exclut pas les hypothèques de l’exception ni ne permet aux investisseurs d’invoquer la protection offerte par le par. (1). Les hypothèques demeurent des hypothèques consenties par une compagnie et, en cette qualité, elles sont assujetties au par. (2). À moins qu’il ne soit nécessaire de le faire pour assurer la protection des consommateurs, je ne vois aucune raison d’écarter la personne morale que les investisseurs ont choisie pour exercer leurs activités commerciales en leur nom. Dans le cadre des opérations commerciales, lorsque rien dans le titre ou dans l’acte d’hypothèque ne remet en cause la qualité de la personne morale ni son pouvoir d’hypothéquer le bien-fonds, les prêteurs doivent avoir le droit de se fier aux titres documentaires en ce qui a trait aux droits de remboursement anticipé du débiteur hypothécaire. Ils ne devraient pas être soumis à une obligation de s’assurer, par l’exercice d’une diligence raisonnable, que la propriété bénéficiaire n’est pas détenue en tout ou en partie par des particuliers.
En l’espèce, on prétend que les appelantes savaient, ou auraient dû savoir, avant la conclusion de l’opération, que la personne morale débitrice hypothécaire était fiduciaire pour des particuliers titulaires d’unité. Cette connaissance aurait pour effet de distinguer la présente affaire des autres dans lesquelles le créancier hypothécaire avait appris l’existence de la relation fiduciaire après la conclusion de l’opération. À mon avis, dans le présent contexte factuel, le résultat demeure le même dans l’une ou l’autre des situations évoquées. Il reste que ce sont les titulaires d’unité qui ont eux-mêmes choisi de structurer leurs activités commerciales de la façon visée en l’espèce. Pour des motifs qu’ils jugeaient sans doute valables, ils ont considéré qu’il était à leur avantage d’avoir recours à une personne morale pour recueillir les bénéfices qu’ils associaient à l’IRLM et pour organiser et conclure un financement à long terme auquel les particuliers n’avaient pas accès. Comme les actes d’hypothèque ainsi que la correspondance et les documents qui les accompagnent l’indiquent clairement, toutes les personnes concernées, y compris le représentant des titulaires d’unité, ont considéré que la compagnie était l’emprunteuse, et l’opération a été conclue en fonction de telles données.
À mon avis, aucune raison de principe ne nous justifie de soustraire les titulaires d’unité, au nom desquels la compagnie a contracté les emprunts hypothécaires, à l’interdiction du remboursement anticipé, et ce, même si la créancière hypothécaire était au courant de leur intérêt bénéficiaire. Effectivement, en les soustrayant à cette stipulation comme le fait le jugement porté en appel, on permettrait aux titulaires d’unité, à mon sens, de façon injuste, d’approuver et de désaprouver à la fois ce qui a été fait. D’une part, une personne morale agirait comme débitrice hypothécaire et leur permettrait d’obtenir un financement hypothécaire fermé et à long terme, tandis que, d’autre part, ils auraient la possibilité d’être considérés eux-mêmes comme les débiteurs hypothécaires si les taux d’intérêt baissaient. C’est précisément ce que les titulaires d’unité cherchent à faire ici. Ils ont autorisé un emprunt hypothécaire d’une durée de 20 ans, à un intérêt moins élevé que celui demandé pour un emprunt de cinq ans (qui était disponible) et, maintenant que les intérêts ont baissé, ils demandent que l’hypothèque soit traitée comme si sa durée était de cinq ans. Pendant ce temps, Standard Trust, en se fondant sur les engagements donnés par la personne morale débitrice hypothécaire, a synchronisé le placement de ses propres fonds et a pris des engagements, sur le fondement du coût des emprunts qui avait cours sur le marché, pour la durée des hypothèques. Si le jugement porté en appel devait être maintenu, Standard Trust serait tenue de payer les intérêts pour le reste de la période de 20 ans aux taux d’intérêt du marché de 1990, pendant que le réinvestissement du solde dû sur le principal rapporterait des intérêts aux taux actuels. Il n’est pas nécessaire d’ajouter que la différence est importante.
Comme je l’ai souligné dans les observations générales que j’ai faites au début des présents motifs, le droit légal d’effectuer le remboursement anticipé est une restriction que le législateur apporte au principe général de la liberté de contracter afin d’empêcher les particuliers d’être assujettis à des hypothèques à long terme. Par contre, la clause d’exception rétablit la liberté de contracter, dans le cas d’hypothèques consenties par des compagnies, et ce, afin d’assurer que celles-ci aient accès à des sources de financement de longue durée. En l’espèce, les hypothèques consenties fournissent effectivement une source de financement de longue durée, à des fins commerciales, à une personne morale. Il ne s’agit pas d’un cas où un particulier renoncerait aux dispositions législatives ou les écarterait par contrat. Le droit légal d’effectuer un remboursement anticipé vise certes la protection du consommateur, mais cette fonction n’est pas en cause en l’espèce, même si certains des propriétaires bénéficiaires du bien-fonds hypothéqué sont des particuliers. Conclure que la clause d’exception ne s’applique pas équivaudrait à dire que les prêteurs ne peuvent se fier aux titres documentaires ou aux clauses de l’acte d’hypothèque pour déterminer si une hypothèque fermée de longue durée consentie par une personne morale est assujettie au droit d’effectuer un remboursement anticipé. Adopter pareille position aurait pour effet de faire revivre l’incertitude que la clause d’exception voulait éliminer.
En définitive, les hypothèques dont il est question étaient, et demeurent, des hypothèques consenties par une personne morale, de sorte qu’elles sont exclues du champ d’application du droit légal d’effectuer un remboursement anticipé. L’application de la clause d’exception doit se fonder sur sa formulation. En l’espèce, la protection du consommateur ne justifie pas une interprétation plus large que celle que commande le sens courant et ordinaire du texte de la clause.
Passons enfin à l’argument subsidiaire des intimés. À cet égard, je ne suis pas, avec déférence, d’accord avec l’opinion du juge des motions selon laquelle le critère régissant l’applicabilité de la clause d’exception est l’identité des personnes [TRADUCTION] «ayant l’obligation de payer [la dette] ou le droit de rachat de l’hypothèque», ni avec sa conclusion selon laquelle l’exception ne s’applique pas aux hypothèques en l’espèce parce que les particuliers titulaires d’unité ont cette obligation ou ce droit.
À mon avis, le libellé des par. (1) et (2) s’oppose à cette interprétation. Si l’article est lu comme un tout, la protection offerte par le remboursement anticipé n’est pas destinée à s’appliquer à toute personne ayant l’obligation de payer la dette ou le droit de racheter l’hypothèque. Une autre personne, comme un garant, peut être tenue de payer l’hypothèque, tout comme une personne incluse dans la définition de «débiteur hypothécaire» aux termes de la Loi sur les hypothèques (selon laquelle «’débiteur hypothécaire’ s’entend en outre de la personne … qui bénéficie d’un droit de rachat de l’hypothèque») peut avoir le droit de racheter l’hypothèque, sans toutefois que ces personnes n’aient le droit de rembourser le prêt hypothécaire par anticipation si l’hypothèque est «consentie par une personne morale».
Selon les termes qui circonscrivent son champ d’application, le droit d’effectuer un remboursement anticipé est attribué à toute personne qui a l’obligation de payer une dette hypothécaire ou qui a le droit de racheter une hypothèque. Toutefois, ce droit est assujetti à une clause d’exception qui se fonde sur l’identité de la partie quiconsent l’hypothèque. Une hypothèque ne peut être consentie que par un détenteur de titre et, si ce détenteur est une personne morale, l’hypothèque consentie par la personne morale est, par application de cette exception, exclue de la protection accordée par le par. (1). L’obligation de paiement ou le droit de rachat de l’hypothèque n’est pas le critère qui permet de déterminer si le par. (1) doit s’appliquer. Aussi, bien qu’acceptant que les titulaires d’unité peuvent être «des personnes ayant l’obligation de payer ou le droit de rachat», je conclus que, les hypothèques ayant été consenties par une compagnie, les titulaires d’unité ne peuvent exercer le droit d’effectuer un remboursement anticipé comme ils auraient pu le faire si l’hypothèque avait été consentie par un débiteur hypothécaire qui n’était pas une personne morale.
Pour ces motifs, j’accueillerais l’appel avec dépens, j’annulerais l’ordonnance du juge Potts et, en remplacement de cette ordonnance, j’ordonnerais que la requête des intimés en vue d’exercer un droit de remboursement anticipé, conformément aux dispositions du par. 10(1) de la Loi sur l’intérêt et du par. 18(1) de la Loi sur les hypothèques, soit rejetée avec dépens.
II. Vale c. Sun Life, compagnie d’assurance du Canada
Les appelants, Joel Vale, H.L.V. Trading Limited et J.V. Trading Limited, interjettent appel d’un jugement du juge R.A. Blair, en date du 5 juillet 1995 (maintenant publié à (1995), 24 O.R. (3d) 619, 47 R.P.R. (2d) 1), rejetant leur demande d’un jugement déclaratoire portant que trois hypothèques constituées en faveur de l’intimée Sun Life, compagnie d’assurance-vie du Canada, sont remboursables par anticipation conformément aux dispositions du par. 10(1) de la Loi sur l’intérêt et du par. 18(1) de la Loi sur les hypothèques.
a) Les faits
Les hypothèques en question grèvent trois immeubles à logements de Toronto, l’un situé au 77, avenue Spencer, un autre au 829, chemin Birchmount et un troisième au 470, avenue Roncesvalles. Les capitaux prêtés sont respectivement de 1 750 000 $, 3 700 000 $ et 1 250 000 $, et le taux d’intérêt annuel qui leur est applicable est soit de 11% soit de 11.25%. Les hypothèques sur les propriétés du chemin Birchmount et de l’avenue Spencer ont une durée de 15 ans et viennent respectivement à échéance en 2002 et 2005; l’hypothèque sur la propriété de l’avenue Roncesvalles a une durée de 20 ans et son échéance est prévue pour l’an 2009. Chaque prêt hypothécaire est fermé et contient une clause portant [TRADUCTION] «qu’il ne peut y avoir de remboursement anticipé avant l’expiration du terme».
L’appelante J.V. Trading Limited détient le titre sur l’un des biens-fonds hypothéqués (l’immeuble de l’avenue Roncesvalles) tandis que l’appelante H.L.V. Trading Limited détient le titre sur les deux autres. Dans chacune des opérations, l’acte d’hypothèque a été dûment passé par la personne morale appelante qui était habilitée à le faire. Ces personnes morales y agissaient à titre de débitrices hypothécaires, et la Sun Life, comme créancière hypothécaire. L’autre appelant, un particulier, Joel Vale, a signé l’acte hypothécaire à titre de [TRADUCTION] «covenantant supplémentaire». En cette qualité, il acceptait, face à la créancière hypothécaire, d’être lié par les mêmes obligations que s’il avait lui-même passé l’acte d’hypothèque à titre de débiteur hypothécaire.
Après l’expiration d’une période de cinq ans à compter de la date de chaque hypothèque, l’appelant Vale a voulu effectuer le remboursement anticipé du plein montant alors dû, en versant trois mois d’intérêts supplémentaires, conformément aux dispositions du par. 10(1) de la Loi sur l’intérêt et du par. 18(1) de la Loi sur les hypothèques. Vale prétendait que la loi lui conférait le droit de rembourser les hypothèques par anticipation même si celles-ci comprenaient une clause interdisant le remboursement par anticipation, et ceci parce qu’il est, de fait, le propriétaire bénéficiaire des biens-fonds ou, subsidiairement, qu’il est une personne ayant l’obligation de payer la dette et de racheter les hypothèques. Sun Life a refusé d’accepter le remboursement par anticipation en invoquant que les hypothèques avaient été consenties par des personnes morales et que, aux termes des par. 10(2) et 18(2), elles étaient exclues du champ d’application des dispositions législatives permettant le remboursement anticipé.
b) Le jugement porté en appel
Le juge de première instance a reconnu que Vale était effectivement le propriétaire bénéficiaire des immeubles à logements. Bien qu’aucune déclaration de fiducie n’ait été passée, il a conclu que, du moins dans la perspective de Vale, les compagnies étaient des personnes morales agissant au nom de Vale comme fondées de pouvoir ou simples fiduciaires. Vale avait traité les immeubles comme des biens lui appartenant personnellement dans sa déclaration de valeur nette et sa déclaration d’impôt sur le revenu. Il était l’unique âme dirigeante des compagnies, qui ne prenaient aucune décision de façon indépendante, et qui, comme leurs états financiers le démontrent, ne possédaient pas d’actif. Le titre des biens-fonds avait été inscrit en leur nom, plutôt qu’au nom de Vale, uniquement pour faciliter les demandes de révision des loyers et éviter à Vale que les locataires ne le relancent chez lui.
Le juge du procès a toutefois été incapable de conclure que Sun Life avait passé ces contrats et accordé les prêts hypothécaires en considérant que les personnes morales agissaient comme fondées de pouvoir ou simples fiduciaires de Vale. Les documents hypothécaires eux-mêmes ne font aucun état des relations fiduciaires entre les personnes morales débitrices hypothécaires et Vale, et aucune déclaration de fiducie en ce sens n’a jamais été souscrite ni enregistrée. Il n’y avait pas même d’indice, que ce soit dans l’acte d’hypothèque lui-même ou dans les documents connexes, que les hypothèques étaient consenties par quelqu’un d’autre que les personnes morales au nom desquelles les titres étaient enregistrés.
Le juge Blair a conclu que le fait que Vale était effectivement le propriétaire bénéficiaire du bien-fonds ne faisait pas de différence. Les hypothèques, a-t-il dit, [TRADUCTION] «n’ont pas cessé d’être des hypothèques consenties par une personne morale simplement à cause de ce fait». Sun Life n’était pas au courant que les personnes morales débitrices hypothécaires étaient de simples fiduciaires de Vale. Le juge du procès a conclu que les hypothèques en cause avaient été «consenties par une personne morale» au sens du par. (2) et que, par conséquent, le droit de remboursement anticipé prévu par la loi ne s’appliquait pas.
Se prononçant sur la prétention de Vale selon laquelle il est «une personne ayant l’obligation de payer [la dette] ou le droit de rachat» et qu’à ce titre il a droit à la protection prévue au par. (1), le juge du procès a dit être d’avis que l’obligation de payer la dette ou le droit de rachat de l’hypothèque ne sont pas déterminantes en ce qui a trait à l’applicabilité du par. (1). Même si Vale est un [TRADUCTION] «covenantant supplémentaire» ou un garant et qu’il est [TRADUCTION]