‘ROSS C. HUNTER
(1882), 7 R.C.S. 289
Le juge en chef Ritchie:
Le défendeur a présenté plusieurs moyens de défense, mais seuls les septième et huitième soulèvent les questions en litige dans la présente affaire.
Le septième moyen de défense énonce qu’un dénommé Caldwell, l’ancien propriétaire du bien-fonds appartenant maintenant au demandeur concéda par voie d’acte formaliste au défendeur, ainsi qu’à ses héritiers et ayants droit, le droit d’utiliser le mur sud du bâtiment sis sur le bien-fonds de Caldwell, et concéda également au défendeur, par le même acte formaliste, le droit d’élever un nouveau mur au faîte de la partie sud, etc. S’appuyant sur cet acte formaliste, le défendeur, avant que le demandeur ne devînt propriétaire du bâtiment et pendant que Caldwell continuait d’être propriétaire, utilisa le mur et l’exhaussa. Le demandeur devînt le propriétaire du bâtiment, du bien-fonds, de l’enclos et du masuage, avec connaissance de ces droits et servitudes établis en faveur du défendeur et les grevant. Depuis lors, le défendeur a toujours continué à jouir de ces droits et servitudes, à en garder la possession, et à utiliser le bâtiment connu sous le nom de « Victoria block », ainsi que le mur sud, la cheminée, le toit et la corniche, en conformité avec les conditions de l’acte formaliste et de la concession. Les prétendues intrusions étaient ou sont des actes de jouissance de ces droits et servitudes, posés par le défendeur.
8. Comme huitième moyen de défense présenté à l’encontre de la déclaration, et comme moyen de défense en équité, le défendeur affirme que longtemps avant que le demandeur ne devienne possesseur de ces biens-fonds et de ces lieux ou n’obtienne un droit de réversion sur ceux-ci, selon ce qui est énoncé dans la déclaration, un dénommé Samuel Caldwellétait propriétaire de ces biens-fonds et lieux, ainsi que du bâtiment connu sous le nom de « Victoria block », toujours existant d’ailleurs. Le mur sud de ce bâtiment constituait la limite nord d’un lot appartenant au défendeur et dont il était d’ailleurs alors, et encore aujourd’hui, propriétaire en fief.
Que le défendeur, souhaitant démolir le bâtiment construit sur le lot afin d’y ériger un nouveau bâtiment de plus grande valeur, et souhaitant également utiliser le mur sud du bâtiment connu sous le nom de « Victoria block » comme nord de ce nouveau bâtiment, dans la mesure où ce mur puisse effectivement servir à cette fin, conclut une convention scellée avec Samuel Caldwell, le 22 août 1859, ou vers cette date, stipulant ce qui suit :
Procès-verbal de la convention conclue le 22 août 1859, entre Samuel Caldwell, d’Halifax, partie de première part, et James Hunter, du même lieu, ajusteur-gazier, partie de seconde part. (…)
Et attendu que Samuel Caldwell, à titre de propriétaire du bâtiment connu sous le nom de « Victoria block », convient, avec James Hunter, moyennant la contrepartie fixée ci-après, de permettre à ce dernier, à ses entrepreneurs, constructeurs et travailleurs, d’utiliser le mur sud de ce bâtiment, afin de construire un nouveau magasin, de façon à lui faire ainsi économiser les frais de construction d’un mur pour son nouveau bâtiment. (…)
Et comme il est prévu que le nouveau bâtiment sera plus haut que le bâtiment connu sous le nom de « Victoria block », les parties conviennent en outre que James Hunter, ainsi que ses entrepreneurs et travailleurs, pourront élever un nouveau mur au faîte de la partie sud ou corniche du bâtiment connu sous le nom de « Victoria block » et le prolonger vers le haut, pour atteindre toute la profondeur et toute la hauteur du nouveau bâtiment, qu’ils pourront pratiquer un ou plusieurs trous dans la cheminée existante pour y faire passer des tuyaux de poêle, et que James Hunter jouira dès lors d’un droit et d’un privilège d’utilisation à cet égard. Ce dernier convient en outre par la présente d’élever cette cheminée aussi haut que nécessaire, de bien construire le nouveau mur sur la surface ou corniche actuelle du bâtiment connu sous le nom de « Victoria block » et autour de la cheminée, pour éviter les fuites et, en ce faisant, de causer le moins de dommages possible au mur sud du bâtiment Victoria, de remplir les trous et de réparer les dommages qui pourraient être faits. En foi de quoi, les parties ont apposé leur signature et leur sceau, ainsi que la date déjà indiquée ci-dessus. »
« JAMES HUNTER, [emplacement du sceau]
« SAMUEL CALDWELL, [emplacement du sceau]
« Fait et signé sous nos sceaux respectifs en présence de Wm. ROBINSON. »
Après avoir versé la somme indiquée dans cette convention à titre de contrepartie pour les droits et servitudes y concédés, James Hunter démolit le bâtiment qui se trouvait sur son lot, et engagea des frais fort importants pour y édifier un nouveau bâtiment de valeur, contigu au bâtiment connu sous le nom de « Victoria block », en utilisant le mur sud de ce bâtiment, de façon à économiser les frais de construction d’un nouveau mur nord pour son bâtiment, (…)
La qualité des titres respectifs du demandeur et du défendeur sur leurs lots ne soulève aucun problème. (…)
Les faits principaux sont les suivants : – Le demandeur est propriétaire du magasin situé au nord et mesurant 16 pieds 10 pouces de façade, aux termes d’un acte formaliste daté du 1er novembre 1872 et passé avec la Banque de Nouvelle-Écosse qui avait obtenu le titre, à la suite de divers actes de transport intermédiaires, de Samuel Caldwell, dont l’acte formaliste établi en faveur de John D. Nash porte la date du 15 juillet 1862, sans faire mention de charge grevant la propriété et d’ailleurs sans que ni la Banque ni, semble-t-il, Forman, qui leur transporta la propriété, ne connaissent l’existence d’une telle charge. Hunter devint propriétaire du site sur lequel est érigé son magasin, mesurant 24 pieds 4 pouces, aux termes d’un acte formaliste obtenu de Merkel, daté du 22 juin 1859, alors que Caldwell était le propriétaire inscrit du magasin situé au nord; le 22 août 1859, une convention scellée fut conclue entre les deux. (…)
La présente convention, aux termes de laquelle ont été faits les empiètements maintenant contestés, n’a pas été enregistrée, soit à cause d’une simple négligence soit sous l’impression qu’elle n’était pas visée par les lois sur l’enregistrement, avant le 30 mai 1871, soit avant le transport au demandeur. Deux questions se posent à l’égard de ces lois. Avant de parfaire son achat, le demandeur avait fait faire une recherche de titre par un avocat de grande expérience, qui remonta la chaîne de titres jusqu’à l’année 1797. Ce dernier ne constata alors aucun acte de transport ni aucune charge de la part de Caldwell après que celui-ci s’était départi du titre le 15 juillet 1862 par voie d’acte formaliste enregistré deux jours plus tard dans le Registre numéro 137, la convention étant inscrite dans le Registre numéro 171.
Quant au présent enregistrement, le juge en chef dit : « Cela était inconnu tant du demandeur que de l’avocat qu’il avait engagé. »
Le tribunal inférieur a décidé de l’affaire sur le seul motif qu’au moment de l’achat de la propriété par le demandeur, un état de fait existait visiblement « qui n’aurait pu légalement exister sans qu’il y ait assujettissement à une charge d’une étendue et d’une nature dont la loi impute au demandeur la connaissance »; par conséquent, le demandeur ne devait pas troubler le défendeur dans la jouissance des servitudes qu’il avait acquises – autrement dit, le demandeur avait une connaissance de droit des charges du défendeur, et avait donc acheté la propriété grevée de ces charges. (…)
La preuve révèle que la construction était telle qu’un acheteur potentiel avait pu, tout simplement et en toute innocence, ne pas la voir et, de la manière la plus naturelle du monde, ayant trouvé la propriété libre et quitte de toute charge selon les registres et son attention n’y ayant pas été attirée, il avait présumé qu’elle était effectivement libre et quitte de toute charge. Je ne peux imposer à un acheteur l’obligation de traverser la rue et, de là, porter son regard vers le haut pour vérifier la présence possible d’empiètements. Je ne peux non plus imaginer qu’un acheteur normal penserait à le faire. Quant à l’arrêt Hervey c. Smith (1), un cas beaucoup plus solide que le présent, et que le savant juge en chef du tribunal inférieur cite en s’y appuyant, Monsieur Sugden en traite de la façon suivante dans son ouvrage sur le droit de la vente foncière (Vendors and Purchasers) : – « Cela semble porter la règle de la connaissance de droit au-delà de ses limites raisonnables, celle-ci imposant à l’acheteur d’une maison l’obligation de regarder vers le haut et « autour de lui » avant de l’acheter. » On peut d’ailleurs ajouter que Monsieur Dart, dans une note de son ouvrage, fait suivre cette affaire de la mention « sed. q. ». Si l’attention du demandeur y avait été attirée ou si l’obstacle avait été d’une nature ou dans une position telles qu’il était nécessairement visible et ne pouvait raisonnablement avoir échappé aux regards, un état de fait aurait alors visiblement existé indépendamment des lois sur l’enregistrement, avec, selon lord Brett (2), comme conséquence en common law, l’assujettissement de la propriété à une charge d’une étendue et d’une nature dont on imputerait au demandeur la connaissance. Toutefois, le même savant juge ajoute – « La doctrine de la connaissance de droit devrait être interprétée de façon restrictive, et non étendue. En fait, toute « imputation légale » devrait être étroitement interprétée, puisque cela repose sur une fiction. » En l’espèce, j’estime que la charge n’était pas si frappante,, manifeste et nécessairement visible que cela aurait rendu l’acheteur coupable d’ignorance par négligence. Comme il est évident que le demandeur n’avait aucune connaissance de fait, et que son attention n’avait jamais été attirée sur cette charge, et comme la preuve indique, à mon avis, qu’il ne s’agissait pas d’un obstacle dont on pouvait avoir connaissance à moins d’avoir son attention attirée sur celui-ci, il s’ensuit qu’une circonspection extraordinaire aurait été nécessaire pour le déceler. Appliquer la règle de la connaissance de droit à une affaire comme celle qui nous intéresse serait, à mon avis, à la fois dangereux et injustifié. Dans son ouvrage sur la vente foncière, Monsieur Sugden va même plus loin en disant :
En matière de connaissance de droit, la question n’est pas de savoir si l’acheteur avait les moyens d’obtenir, et pourrait avoir obtenu en exerçant toute la prudence nécessaire, les informations visées, mais plutôt si le défaut de les obtenir constituait un acte de négligence grossière ou blâmable.
Mais s’il y avait eu connaissance de droit, une connaissance de cette nature n’aurait pas été suffisante à l’encontre d’un acte formaliste enregistré. L’article 9 du chap. 79 du Titre XVIII de la Partie II des Lois refondues de la Nouvelle-Écosse se lit comme suit : « Les actes formalistes, les jugements et les brefs de saisie-exécution sont enregistrés au bureau du comté ou du district où sont situés les biens-fonds qu’ils visent. »
Art. 19 – « Les actes formalistes et les hypothèques portant sur des biens-fonds et dûment passés mais non enregistrés sont inopposables aux acheteurs et aux créanciers hypothécaires postérieurs ayant acquis leur droit moyennant contrepartie à titre onéreux, s’ils ont enregistré les premiers leur acte formaliste ou leur hypothèque. »
Quant à l’acte formaliste consenti par Caldwell à Hunter, aux termes duquel il présente sa réclamation, je suis tout à fait d’accord avec le savant juge en chef de la Nouvelle-Écosse lorsqu’il dit qu’il s’agissait d’un acte formaliste dont la loi exigeait l’enregistrement.
La jurisprudence établit clairement que seules la connaissance de fait ou la fraude peuvent faire échec à un acte formaliste enregistré.
Le but des lois sur l’enregistrement est d’éviter à l’acheteur l’imputation d’une connaissance de droit. En l’absence de connaissance de fait du mandant ou de son mandataire, ou de fraude, on a conclu qu’un acte formaliste postérieur ayant été enregistré avait priorité sur une charge antérieure non enregistrée et ce, même si l’acheteur savait que les titres constitutifs de propriété ne se trouvaient pas en la possession des vendeurs, mais plutôt entre les mains de certaines autres personnes, mais qu’il s’était abstenu de faire enquête à cet égard. (…)
On a prétendu que même si l’acte formaliste ne donnait pas au défendeur le droit de faire valoir cette charge contre le demandeur, le demandeur n’aurait quand même pas pu obtenir gain de cause dans la présente action. Je ne peux accepter cette objection. En effet, elle ne semble pas avoir été soulevée au procès, ni présentée par l’avocat ou notée par le tribunal inférieur, ni même soulevée dans le mémoire du défendeur. D’ailleurs, si je m’en réfère à mes notes, l’avocat du défendeur n’a pas présenté ce point lors de l’audition et, de toute façon, s’il l’avait fait, cela aurait été inutile. Si cette charge avait été légalement construite et rendue opposable à Caldwell, lorsqu’il se départit de son droit de propriété et que le titre et la possession de la propriété devinrent dévolus sans réserve à la banque sans qu’il y ait connaissance, le défendeur perdit le droit de maintenir la charge. Lorsque le titre et la possession de la propriété furent transmis au demandeur, celui-ci avait le droit d’exiger l’enlèvement de la charge, et lorsqu’il le fit, le 1er septembre 1876, le fait pour le défendeur de maintenir la charge ou la nuisance devint une faute en common law pour laquelle le demandeur avait le droit d’exiger réparation. À mon avis, tant la déclaration que les actes de procédure en l’espèce, selon le libellé même de la loi de Nouvelle-Écosse « énoncent clairement et distinctement les questions de fait nécessaires pour qu’il soit fait droit à l’action », et pour décider de la réelle question en litige entre les parties.
Cela peut paraître très dur pour le défendeur, qui a peut-être et même fort probablement agi en supposant qu’il avait le droit de construire les charges et de les maintenir pour toujours. Mais cela serait tout aussi dur pour le demandeur qui, de bonne foi, a acheté sa propriété libre et quitte de toute charge, pour malgré tout la voir ainsi grevée. Des deux parties, laquelle doit subir le préjudice? Certainement pas le demandeur, qui a acheté et payé sa propriété sans savoir si des actes avaient été posés pour la grever de charges, mais certainement le défendeur qui s’est lui-même mis en difficulté en négligeant d’enregistrer son acte formaliste. La conduite du demandeur dans la présente affaire est, à mon avis, à l’abri de tout reproche : il ne cherche à obtenir que ce qu’il a acheté et payé, et ce que la loi lui donne. À ce sujet, d’ailleurs, sa conduite a été pleine d’égards et parfaitement honnête. Loin de vouloir faire valoir ses droits contre le défendeur de façon impitoyable, il m’a semblé, au contraire, être disposé à agir de la façon la plus pleine d’égards et la plus généreuse possible à l’endroit du défendeur auquel il a d’ailleurs « offert la possibilité de continuer les empiètements à la condition de reconnaître le droit du demandeur ».
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