SMITH c. MORRIS [1935] 2 D.L.R. 780; Cour d’appel de l’Ontario Les juges Middleton, Masten et Fisher15 avril 1935
Servitude 1 — Droit de passage par acte de transfert — Excavation et modification des niveaux du terrain concédé
L’on doit interpréter une servitude acquise par concession selon l’intention des parties au moment de la concession en tenant compte principalement des termes qui sont employés dans l’acte de concession. Les circonstances entourant l’autorisation de la concession sont aussi pertinentes à titre de preuve pour interpréter les droits en cause dans cette affaire, sans oublier qu’une servitude concédée ne constitue pas un simple droit théorique, mais la jouissance physique d’un droit conféré. Lorsqu’une servitude de 10 pieds de largeur est concédée à titre d’accessoire à une maison d’habitation, il est évident qu’il était prévu que ce droit de passage allait être utilisé comme voie d’accès. Par conséquent, le titulaire est autorisé à rendre ce passage possible pour une automobile et d’y créer une pente si nécessaire, même par excavation.
APPEL de la partie défenderesse d’un jugement du juge Jackson de la Cour de comté, déclarant qu’il n’était pas autorisé à modifier le niveau d’un droit de passage.
Le jugement de la Cour a été rendu par
le juge Masten.
Le juge Masten:-Il s’agit d’un appel d’un jugement du juge Jackson, siégeant à la Cour de comté du compté de York, en date du 4 décembre 1934, déclarant que l’appelant n’est pas autorisé à creuser le sol du passage en question, de façon à modifier substantiellement le niveau tel qu’il existait le 24 décembre 1926 et empêchant le défendeur d’enlever quelque partie que ce soit du sol du droit de passage en question aux endroits où il traverse le terrain du plaignant et accordant une ordonnance mandatoire enjoignant le défendeur de remettre en place le sol qu’il a creusé.
Les plaignants sont propriétaires d’un terrain en coin qu’ils occupent au coin sud-ouest de l’avenue Lawrence et de l’avenue Cortland à Toronto. Le lot a une façade de 36 pi. et 4 po du côté sud de l’avenue Lawrence et se termine en pointe d’une largeur de 11 pi et 11 po à la limite sud.
Le défendeur est propriétaire d’un lot adjacent à l’ouest du lot des demandeurs avec un droit de passage de l’avenue Cortland jusqu’à son lot et sur 10 pi. du lot des plaignants en direction sud.
La réserve du droit de passage en question est décrite dans l’acte formaliste de transport en faveur du défendeur de la façon suivante:
Avec un droit de passage sur dix pieds en direction sud de la partie est du lot 1 contigu à l’est des terrains décrits aux présentes.
Le défendeur a acquis ces terrains, y compris le droit de passage, par un acte formaliste de transport daté du 26 décembre 1926. Les plaignants ont acquis leur lot par un acte formaliste de transport daté du mois d’octobre 1930 lequel contient une réserve expresse exprimée en ces termes :
Réservant un droit de passage sur 10 pi. en direction sud des terrains.
Les terrains des plaignants qui sont subordonnés au droit de passage sont d’une largeur de 10 pi. du nord au sud et d’une longueur de 11 pi. 11 po d’est en ouest.
Le présent litige découle du fait que le trottoir sur la partie ouest de l’avenue Cortland est de 7 pi. plus bas que le niveau naturel du terrain des plaignants. Le défendeur veut niveler le droit de passage de façon à lui permettre d’amener son automobile sur son lot. Ceci était impossible dans les conditions qui existaient jusqu’ici puisque la pente était trop escarpée. Aussi, le défendeur a abaissé la pente à partir de l’avenue Cortland et d’un côté à l’autre de la partie du droit de passage située sur les terrains des plaignants. Les plaignants soulèvent une objection et exercent une action en vue d’obtenir une injonction afin d’empêcher l’action envisagée ainsi que pour les dommages causés. Le juge de première instance a accordé les mesures de redressement décrites précédemment.
Les plaignants offrent l’autorisation d’un déblai que permettrait d’obtenir une pente de 32,5 %. Le défendeur refuse cette offre et entreprend la construction d’un mur de soutènement du côté nord du droit de passage et à quelques pas de l’endroit où celui-ci mène au jardin des plaignants.
Le défendeur allègue qu’en procédant ainsi les plaignants ne subiront aucun préjudice, mais vont plutôt en retirer un avantage.
J’ai pris connaissance de la preuve dans son ensemble et je suis d’avis que le plaignant a le droit d’excaver le droit de passage de façon à obtenir une pente uniforme de 17,8 degrés, en entreprenant la construction d’un mur de soutènement sur le droit de passage, en procédant à son entretien et en construisant à l’intérieur ou à travers de celui-ci, à la limite ouest du lot des plaignants, des marches menant au jardin ou à l’arrière des locaux des plaignants.
J’ai examiné les quelque peu nombreuses décisions citées par l’avocat dans le cadre des excellents arguments qui nous ont été présentés, mais pour la plupart, elles ne m’ont pas été très utiles. L’examen des décisions m’amène cependant à conclure qu’une servitude acquise par concession doit être interprétée selon l’intention des parties au moment de la concession, en tenant compte principalement des termes qui sont employés dans l’acte de concession même, bien que dans la présente affaire les circonstances de l’espèce soient aussi pertinentes à titre de preuve pour interpréter les droits en cause. À cet égard, je me réfère à l’énoncé de droit du juge Jessell, maître des rôles, dans l’affaire Cannon v. Villars (1878), 8 Ch. D. 415, aux pp. 420 – 21:–
Je vais maintenant dire quelques mots relativement au droit applicable. Je comprends que la cession d’un droit de passage, en soi, peut constituer un droit de passage à pieds ou un droit de passage général c’est à dire un droit de passage qui n’est pas réservé seulement à l’usage des piétons, mais aussi à des personnes à dos de cheval, des charettes, des voitures ou autres véhicules. La nature du droit de passage est une question d’interprétation de la concession. Cette interprétation dépend évidemment des circonstances qui entourent la concession, pour ainsi dire la passation de l’instrument. L’une de ces circonstances, très importante est de la nature du lieu pour lequel le droit de passage a été accordé. Si l’on conclu qu’un droit de passage a été concédé sur une route pavé de cailloux avec un trottoir de chaque côté, et ce, au moment ou le droit de passage a été concédé, il y aura une présomption selon laquelle il était prévu que cette route devait être utilisée aux fins auxquelles elle a été construite, qui de toute évidence est un passage non seulement réservé aux piétons, mais aussi aux personnes à dos de cheval ou des charettes. Je le répète, si l’on constate qu’un droit de passage a été concédé en bordure d’une parcelle de terre qui permet le passage de voitures et que la concession concerne un droit de passage dans un lieu qui, à la lecture de la concession, était destiné à être utilisé ou qui en fait, est utilisé pour le passage à des fins qui nécessairement ou raisonnablement exigent le passage de voitures, l’on doit encore présumer que le droit de passage a été concédé avec l’intention qu’il soit valide pour être utilisé aux fins pour lesquelles l’endroit a été conçu ou qu’il était en fait utilisé.
Lorsque vous constatez qu’une route est construite pour permettre l’accès à des voitures et d’une largeur nécessaire pour mener jusqu’à une maison d’habitation et que de plus il existe une concession de droit de passage vers cette maison d’habitation, il s’agit d’un droit de passage concédé à toutes fins raisonnables requises pour la maison d’habitation, y compris le droit pour l’occupant de la maison d’habitation d’utiliser des voitures s’il veut prendre le frais ou qu’un chariot qui transporte du charbon pour la maison d’habitation puisse se rendre jusqu’à la porte.
Voici ce qui est mentionné dans 19 Corpus Juris concernant ce même principe :
[TRADUCTION]
C’est le devoir de la cour de déterminer l’intention des parties et de lui donner effet et à cette fin elle peut prendre en considération la situation du bien et celle des parties ainsi que les circonstances qui les entourent,
se référant à Lemieux v. The King (1917), 38 D.L.R. 711 et Adams v. Loughman (1876), 39 U.C.Q.B. 247 à la p. 258.
Dans la présente affaire, les termes concession d’un droit de passage au défendeur sont des termes généraux. Le lot du défendeur est occupé comme maison d’habitation et le droit de passage de la rue Cortland est tel qu’il satisfait aux conditions ordinaires pour l’accès aux locaux arrières d’une maison d’habitation. Selon les habitudes de vie à Toronto, cela comprendrait le droit d’amener une automobile dans un garage à l’arrière des locaux des défendeurs.
Bien que le fardeau imposé au fonds servant ne soit pas augmenté par l’action du propriétaire du fonds dominant, il faut tenir compte du fait que l’idée prédominante est que le fonds dominant doit réellement jouir de la servitude concédée, non pas comme un droit purement théorique sur papier, mais par une réelle jouissance physique du droit conféré.
Dans la présente affaire, les plaignants utilisent la surface du droit de passage comme faisant partie de leur jardin et semblent vouloir maintenir cette pratique qui serait incompatible avec l’utilisation de tout droit de passage. Je constate par ailleurs, qu’il existe une différence importante entre le droit de passage utilisé depuis des années et qui est établie et même prêt à être utilisé et le simple droit à un passage sur des terrains qui n’ont jamais été utilisé à de telles fins et qui ne peuvent l’être jusqu’à ce qu’un passage soit établi sur ces terrains. Dans ce dernier cas, il est évident que le droit concédé est implicitement assorti du droit de faire ce qui est nécessaire pour rendre possible ce qui a été prévu. Le droit prédominant du concessionnaire à un passage réalisable est dans les circonstances entourant cette affaire, supérieure à toutes demandes légitimes du propriétaire du fonds servant.
Dans la présente affaire, les 10 pi. du lot des plaignants en direction sud n’ont jamais été utilisés comme passage. Dans leur état actuel, il ne serait pas possible d’en faire une telle utilisation, du moins pour une automobile. Compte tenu du fait que la servitude, d’une largeur de 10 pi., a été accordée au défendeur à titre d’accessoire à une maison d’habitation, il est évident qu’en 1926 ou 1927 il avait été prévu que le passage soit utilisé par le défendeur (s’il le souhaitait) afin de conduire son automobile de l’avenue Cortland jusqu’au terrain ou se trouve sa maison d’habitation. Je suis d’avis que le défendeur a le droit, s’il peut le faire sans porter atteinte aux autres terrains des plaignants, de rendre le passage accessible aux automobiles et de créer une pente afin de lui permettre d’amener son automobile à l’arrière de ses locaux.
Je suis en outre d’avis, que selon l’argument de l’appelant, qu’en construisant un mur de soutènement du côté nord du droit de passage, en procédant à son entretien et en insérant des marches à la limite ouest des terrains des plaignants, ces derniers ne subiront aucun dommage.En fait, cela leur sera favorable.
En ce qui a trait au niveau de la pente, je suis d’avis que la preuve établit que celle offerte par les plaignants est dangereuse et impraticable et la pente la plus élevée qui serait raisonnablement permise est celle que cherchent à obtenir les appelants, c’est-à-dire une pente de 17,8 degrés. Je suis influencé par le fait qu’au pied de la pente, à l’endroit qui débouche sur l’avenue Cortland, traverse un trottoir. La sécurité du public nécessite une pente modérée en raison des voitures qui descendent du droit de passage vers la rue.
Pour ces motifs, je suis d’avis que l’appel doit être accueilli et que l’action des plaignants doit être rejetée, avec dépens. Les droits du défendeur doivent être déclarés conformément à la présente décision.
Appel accueilli. [1935] 2 D.L.R. 780; 1935 2 DLR 780